|
||||
樓市在經歷了2011年的痛苦掙紮之後,前方的路似乎並不好走。當大家還沈醉在新春佳節的喜悅氛圍裡時,一些業內人士、專家已開始對2012年樓市進行暢想,“調控繼續、樓市繼續‘俯臥橕’、樓市崩盤已為期不遠”等預測隨之而來。應景的是,2011年開發商從促銷到降價,70個大中城市過半成交下滑超過20%,存量房繼續高增。北京、廣州、杭州、南京、武漢等地的春節商品房成交量均為近年來“最低”……各種不景氣都被當做了2012年樓市嚴冬的前兆。隨著樓市持續遇冷,地方政府與中央政府的政策博弈不斷加劇。
“限”字開局期滿仍將繼續
這個已執行一年之久的行政調控手段,已經開始觸動市場的神經。包括各地樓市成交量持續下跌,房價下跌態勢初顯,開發商資金鏈繃緊,就連地方政府財政危機也成為各界關注的焦點。於是,2012年限購還是不限購,可能決定著大小開發商、房地產產業鏈條甚至地方政府等諸多市場主體的命運。
回顧2011年,在“調結構、穩物價”的大背景下,在始於2010年的這一輪房地產調控中,中央政府不但緊盯市場變化,還持續加碼調控。
“限購令”執行已滿一年,全國有10多個城市出臺的限購政策即將到期,對此,住建部明確表示:“地方限購到期延續,房地產調控政策不存在放松的可能。”繼海口率先表態繼續執行限購之後,北京、廣州、上海、深圳等一線城市在去年年末紛紛表態亦將繼續執行限購政策。近日召開的中共中央政治局會議也提出“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,促進房地產市場健康發展”。
目前從總體上看,房地產調控已經取得初步成效,但一定程度上是通過限購、限貸、限價等行政手段來實現的,並不是市場自發調節的結果。在這種情況下,一旦對限購政策進行松綁,且無其他政策接棒,就有可能引發房地產市場價格的迅速反彈,也就是說,限購令等調控政策在今年延續的可能性甚大。
調控持續加碼房產稅范圍欲擴大
2011年12月14日,中央經濟工作會議上首次明確提出今年將推進房產稅改革試點。至此,2012年房產稅征收范圍擴大已成定局。不少專家認為,房產稅可能是今後全國樓市調控的新方向。一旦房產稅試點增加,對多套房擁有者的心理影響將非常大,也有可能給市場帶來豐富的存量供給。即使短時間內在全國范圍推廣的條件尚不完善,但未來房地產調控方向無疑是以房產稅等經濟手段逐步替換“限購令”這樣的行政手段。
有專家認為,限購政策的調控效果比較好,但是政策剛性較強。在限購之下,小幅度的降價並不一定能帶來成交量。如果限購不放松,房地產價格存在大幅下調的可能。“為避免經濟的寬幅震蕩,並建立房地產調控的長效機制,限購必須取消,代之以比較有彈性的稅收機制”。2012年或更長時間內,房產稅試點改革范圍將進一步擴大,盡管試點初期由於稅率較低、覆蓋范圍窄,不會對市場產生顯著影響,但其長期影響不容忽視。房產稅改革試點和相關配套制度的逐步實施,將優化房地產稅收制度、平衡房產持有和交易環節稅負,有助於促進公共財政制度的變革,從根本上有助於房地產業的長期健康發展。同時,房產稅改革試點范圍擴大,可能降低相關城市限購的必要性,這將為限購政策的逐步退出提供條件。
限購引發爭議效力已經發酵
數據顯示,在房地產調控的持續作用下,全國房價回落的趨勢仍在繼續,房價出現下跌的城市范圍不斷擴大。所以有人說,雖然此輪房地產調控運用了諸多綜合手段,但行政手段是收效最明顯、最直接的。也有人預計說,史上最嚴厲調控所帶來的影響,正在日益挑戰著開發商的耐力極限。但開發商普遍願意相信,地方政府可能比他們更先橕不住,土地收入的銳減是其不可承受之重,這也是眾多開發商篤信行政調控難以持久的重要論據。而調控砝碼的天平向哪一方傾斜,焦點就在於行政限購是松還是緊。
雖然對限購政策的持續時間存在爭議,但業內人士都深知,限購僅是權宜之策,如果以5年的時間長度看,決定限購何時取消的因素,可能主要取決於保障房的建設速度。大規模的保障房若能如期完成,房地產市場結構將發生重大調整。