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天津市普通住宅標准近日來再次大幅提高,此次調整讓今年入市的剛性需求者松了一口氣,大幅調高普通住宅標准之後,普通購房者的稅費負擔大減。
普通住宅標准近年來大幅提高
天津市房管局消息,2012年2月1日起,天津市普通住宅指導價格標准再次進行調整。其中,中心城區平均漲幅達到35.2%,環城四區上漲33.6%,中心城區以河西區為例,調整前為9900元/平方米,調整後為13860元/平方米,漲幅為40.0%。此次提高是繼2007、2008和2010年之後天津市第四次上調。這次普通住宅指導價格的上調,進一步擴大了普通住宅房源的范圍,從而進一步降低購房者的稅費成本。在二手房市場交易環節,同時滿足建築面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價格低於市場指導價三個條件,被劃定為普通住宅。而二手房交易環節中涉及的營業稅、契稅等稅費的繳納與房屋是否為普通住宅直接相關。本次普通住宅指導價格的上調,使得購房交易稅費大幅縮減,在很大程度上緩解了購房者的購買壓力,尤其是剛性購房者的購房壓力。
根據中介機構工作人員計算,以購房者首次全款購買一套位於河東區津濱大道附近的二手私產、建築面積100平方米、總價115萬元、距離上次交易超過5年的房源為例,當前成交均價為11500元/平方米,按照原來河東區9200元/平方米的指導價格,房源性質為非普通住宅,而按照調整後的指導價格11760元/平方米,房源劃歸為普通住宅,調整前後交易費用大幅降低。經計算購房者同樣購買此套房屋,其稅費成本包括價格差額5.65%的營業稅以及3%的契稅,現在按照新上調的指導價,屬於普通住宅,不收取營業稅,由於面積為100平方米,契稅降至1.5%,因而稅費環節節省了近原先稅費的五至六成。
惠在剛性購房者並不代表調控放松
對於此次普通住宅標准提高,業界的觀點一致認為這將對剛性需求購房者產生積極利好作用。“普通住宅標准的提高對於持幣待購的剛需購房者來說在很大程度上釋放了資金壓力,會對樓市成交回暖構成積極的促進作用。”業內人士認為提高普通商品房標准,就可以減輕很多中低端買家的稅收壓力,對市場有利,對剛需購房者將是一個利好消息。“也許可以釋放更多的量,甚至有可能讓市場止跌回穩。”
相當多地業內人士將此認為是樓市調控政策開始轉變的標志,但是在天津財經大學經濟學院副院長從屹看來,這只是一個“與時俱進”的普通政策調整過程。“‘普通商品房標准’的變化,其實是與‘限購’並列的政策,換句話說,即使沒有限購,普通商品房的標准也應該定期調整。進一步地,從實際效果分析,普通商品房標准的變化,與‘限購’其實是並行不悖的。”
天津財經大學經濟學院副院長叢屹日前表示,此次普通商品房標准的調整,應該有三個方面的效果:“其一,順應住房需求的昇級變化、順乎民意。人們收入水平的上昇和生活質量的提高,自然不斷要求住房條件的改善,普通商品房標准的動態調整,是政策應有之意,而且應當常態化、定期調整。”
“其二,擴大政策受惠面,有利於改善性住房需求的滿足。普通商品房的交易,享有稅費減免的優惠。提高普通商品房的認定標准,其增量的部分,對應‘改善性需求’,這同樣屬於中低收入階層的自住需求范疇。標准的提高是件好事,一方面,交易和購買可以享受到政策的優惠,另一方面,有‘限購’為保障,防止投機和投資者入市抬高房價。‘何樂而不為’?怎麼可以曲解成‘限購放松’呢?”
“其三,普通商品住房的標准調整,對房地產行業也是一個信號引導,我們不是要增加普通商品住宅的供給嗎?調整後的標准,可以納入更多的供應量,也相當於提醒開發商將來需要著力於這些有政策支持的住房品種的供給,並且應當重點參照政府的‘指導價格’。”