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記者日前獲悉,從2月1日起,天津市普通住宅指導價格標準再次上調,這是繼2007年、2008年和2010年之後的第四次上調,其中中心城區上調幅度最大,達35.2%。此次普通住宅指導價上調後,普通住宅範圍擴大,相關交易稅費將大幅縮減。
業內人士表示,此次普通住宅指導價調整,對目前處於淡季的房地產市場是一個利好消息,在一定程度上能緩解購房者的購買壓力,促進市場成交。但與較高的房源總價相比,稅費通常在購房總成本中佔比不足10%,因此難以刺激購房需求的集中釋放,不會造成成交量的大幅反彈。
指導價調整帶動樓市回暖
在房地產市場進入近半年的觀望期後,2012年春節剛過,天津市普通住宅指導價格率先調整,業內人士普遍表示,指導價格調整是樓市回暖的信號。合富輝煌市場總監任炯表示:“普通住宅指導價格調整是在天津整個房地產市場低迷的大背景下提出的,表明政府還是希望房地產市場能夠健康繁榮發展。自去年第三季度以來,二手房成交量逐漸走低,市場交易放緩,這不僅影響住宅產品更新換代,而且對整個房地產產業鏈都會產生不利影響。新指導價的出臺,可以說是從購房者基礎需求入手釋放,是房地產市場回暖的一個信號。而且近幾年來,房價一直呈上漲狀態,指導價格的適當調整也是合理的。”
我愛我家企劃總監陳萌也認爲,二手房指導價調整是順應市場發展的必然結果。“目前與2010年1月相比,天津市二手私產住宅價格的漲幅爲19.4%,房價上漲使得市場中部分房屋被劃入非普通住宅,從而增加了交易稅費成本。”陳萌說,“本次普通住宅指導價格上調,擴大了普通住宅房源的範圍,進而使得購房交易稅費大幅縮減。”
二手房稅費最多降六成
按照相關規定,在二手房交易環節,同時滿足建築面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價格低於市場指導價三個條件,則屬於普通住宅。而二手房交易環節中涉及的營業稅、契稅等稅費的繳納與房屋是否爲普通住宅直接相關。
“一般情況下,交易非普通住宅產生的稅費要高於普通住宅,然而近年來隨着房價上漲,近4成的房屋因價格因素而被劃入非普通住宅範圍,從而增加了購房者的稅費成本。”陳萌說,“因此,此次指導價上調將使普通住宅的範圍擴大,從而進一步降低購房者的稅費成本。”
中原地產三級市場部區域總監韓通也表示,普通住宅指導價的每一次調整都會影響房產交易的稅費,無論是對買房人還是賣房人都要按照這個標準執行,“新標準出臺後,部分房產會有相對寬鬆的界定,尤其是對非普通住宅。房管局調整普通住宅指導價,實際上是希望市場中的存量房進行更有效的運轉,使二手房週轉起來。”
據我愛我家產權服務部工作人員介紹,根據房屋面積、距離上次交易年限、是否首套房等條件的不同,此次調整將使得購房稅費成本大幅將降低,稅費降幅最高達60%。
例如,以購房者首次全款購買一套位於南開區華苑綺華里面積70平方米、總價90萬元、距離上次交易超過5年(5年前購買價格45萬)的房源爲例,當前成交均價爲12800元/平方米,按照原先9800元/平方米的指導價格,房源性質爲非普通住宅,而按照調整後的指導價格13037元/平方米,房源劃歸爲普通住宅,調整前後交易費用大幅降低。經計算購房者同樣購買此套房屋,其稅費成本由之前的70945元降低至現在的27520元,稅費減少了61.2%。
樓市仍難大幅反彈
業內人士認爲,儘管此次普通住宅指導價格上調在一定程度上緩解了購房者的購買壓力,但是依然難在短時期內刺激購房需求集中釋放,市場也不會在短期內迅速回暖。
“第一,國家明確表示今年宏觀調控政策不放鬆,限購、限貸等政策仍將持續執行,投資投機型需求和部分改善型需求仍然難以入市。第二,稅費成本在購房總成本中佔比不足10%,與高達幾十萬元甚至數百萬元的總房價相比,當前影響購房者是否出手的重要因素仍然在於房價。”我愛我家企劃總監陳萌說,“當前購房者的觀望情緒難以就此緩解,短期內市場將以婚房、拆遷等剛性需求入市爲主,成交量難以出現大幅反彈。”
中原地產三級市場部區域總監韓通也告訴記者,儘管普通住宅指導價標準進行了較大幅度的提升,但只能實現加快流轉速度,同時在二手房流通環節也有一些新的政策出臺,標準提升不能視爲樓市回暖的信號。“除了指導價上調外,各區還做了其他相應規定,比如原來稅費徵收只針對房主本人,如今有一些房管局開始針對夫妻雙方,不僅覈查房主個人,還覈查夫妻雙方,這在天津尚屬首次,是對流通交易環節進行相應的抑制。儘管指導價上調,但今年上半年對房價相對應的政策仍然會嚴格執行,樓市很難大幅反彈。”
任炯分析認爲,指導價調整的影響還是潛移默化的過程,一條政策不可能使得市場迅速轉暖,“只能給交易雙方更多信心,觀望會被逐漸打消,市場會逐步回暖。”
同時,也有業內人士表示,此次普通住宅指導價格與目前市場成交均價十分接近,是政府給開發商一些尚未開盤或待開盤項目的一個參考,是政府對於片區的一個合理價位。
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