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近期,北京、武漢、上海等多個城市均明確調整普通住房標准,引起市場關注。
業內人士認為,隨著更多商品住房被列為“普通住宅”,相應的契稅等購房成本將降低,有利於合理購房需求入市,增加房地產市場的活躍度。不過,標准的變動不應被視為樓市調控政策的松動。
普通住房標准“隨行就市”
上海市市長韓正16日在上海市十三屆人大五次會議結束後的記者招待會上介紹,今年上海將調整普通住房標准,內環線以內調整為330萬元/套以下,內外環之間調整為200萬元/套以下,外環以外調整為160萬元/套以下。新的標准將在一季度實施。
上海目前執行的普通住房標准是2008年制定的,即“內環線以內的低於245萬元/套,內環線與外環線之間的低於140萬元/套,外環線以外的低於98萬元/套”。不難看出,經過此次調整,上海普通住房的總價門檻將明顯降低。
近期,各地頻頻調整相關住房標准。除上海外,北京已於去年12月10日起實施新的普通住房標准,新標准包括“實際成交價格低於按本通知標准確定的所在區域普通住房平均交易價格1.2倍以下”等3個條件;武漢也於去年12月1日作出類似調整,取消之前普通住房每平方米單價7000元的限制,並將中心城區總價范圍從100萬元擴大到140萬元。
調整符合市場預期。隨著近幾年房價的上漲,多地原先制定的普通住房標准實際上已明顯“過時”。比如,目前在上海內環線以內、內環線和外環線之間符合以往標准的普通住房已難覓蹤跡,外環線以外98萬元/套以下的普通住房也為數很少。有專家認為,2008年以來,全國各地的房價都經歷了一輪大漲,很多郊區住宅都喪失了“普通資格”,原本的優惠政策作用已明顯受限,“房價是動態變化的,普通住宅標准也應及時動態調整,隨行就市”。
標准放寬有助於活躍樓市
普通住房標准的高低,關乎大量購房者的切身利益。比如,根據上海相關規定,普通住宅一手成交時繳納1.5%契稅,如果非普通住宅則需繳納3%的契稅。以一套300萬元的房子為例,非普通住宅要比普通住宅多繳納4.5萬元。而在流行“到手價”的市場環境下,這筆成本通常由作為“下家”的購房者承擔。
“現在標准明顯放寬,對首次置業和改善性置業群體都是一個利好消息,能明顯降低他們的購房成本。”上海永慶房屋公司總經理陳史翎說。另據專家分析,北京普通住房標准降低後,全市有70%以上的新購房家庭能夠享受到減稅優惠。“現在市場低迷,刺激購房需求正當其時,擴大普通住宅范圍,有利於減輕購房者成本,各地應當積極行動。”
數據顯示,在嚴厲的“限購”、“限貸”等調控政策之下,今年各地房地產市場成交量均出現明顯萎縮。一些熱點城市的樓市交易更是陷於較長時期的“冰點”。業內人士指出,如何在遏制投資投機性需求的同時,打破僵局、適當“激活”樓市,成為擺在各地政府面前的一道考題。讓合理的購房需求及時入市,其必要性愈加突出。此次多地調整普通住房標准,可謂回應了各方期待。
上海市政協委員、上海豪都房地產有限公司董事長屠海鳴還建議,除了價格之外,還有必要綜合考慮住房面積、所在區域、竣工年限等因素,確立相應的普通住宅標准變量系數。比如,對於小戶型及房齡較長的老式住宅,標准系數可適當放寬。
“標准變動”不應被視為“調控松動”
普通住房標准的變動,不是樓市調控政策的松動。上海市市長韓正在記者招待會上同時強調,今年房地產市場的調控力度不減、政策不變,上海將繼續加大力度,把房地產市場調控好,全面地貫徹落實中央經濟工作會議關於房地產市場調控的一系列政策和舉措。從近期多地兩會傳出的訊息看,房價“合理回歸”、“穩中有降”等成為不少城市今年樓市調控的明確目標。
一些專家認為,調整普通住房標准,不能誤解為政府“救市”措施,也不必過分擔心會助推房價上漲。剛性需求的適當釋放不會造成市場的供應緊張。瑞銀1月10日發布報告稱,2011年商品住宅供應將超出需求20%左右,而2012年供應將超出需求40%左右。瑞銀房地產分析師李智穎還向記者表示,今年保障房對市場的重要性將提昇,一方面可以覆蓋收入水平處於末尾約40%的群體、57%左右的需求,另一方面也減輕了政府調控普通住宅價格的壓力,彌補了住房增量的潛在缺口。
有專家認為,造成房價反彈的因素很多,光靠提高普通住房標准所釋放的需求,不可能成為顯著反彈的動力,“至少在2012年,還不需要為房價反彈而擔心”。業內人士分析,2012年在國內外經濟環境和房地產市場調控政策兩方面影響下,上半年樓市會出現從局部降價向全面降價的走勢。他認為2012年房地產業的關鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉的壓力下,如何快速消化庫存應當會成為地產企業當下的要務。