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土地確權為先
王錫鋅表示,雖然中央關於農村集體土地征地改革方向已經明確,但還要通過修訂《土地管理法》纔算落地。
“一直只聞樓梯響,至今未見人下來!”雖然上述國土部相關部門負責人表示,《土地管理法》的出臺時間會很快,但在北京市纔良律師事務所主任、中國建設管理與房地產法研究中心執行主任王纔亮看來,依據全國人大的立法習慣,每年8月份是立法季,《土地管理法》有可能等到2012年8月份纔會出臺。
王纔亮還表示,要想讓農民土地增值收益不被侵佔,還需要農村集體土地確權登記到個人,厘清集體經濟組織和個人的產權關系。
中國農村合作經濟管理學會副理事長、中國人民大學農業與農村發展學院黨委書記孔祥智也認為,中國農村土地產權還是集體所有,要保護農民的土地財產權,第一步工作就是要確權。“確權以後,可以在一定程度上防止此前的亂征地亂侵權行為。”
但是,從目前各地開展的農村集體土地確權登記工作來看,已頒證的農村集體土地所有權大部分只確權登記到行政村農民集體一級,沒有確認到每一個具有所有權的農民集體。國土部的最新要求是力爭到2012年底把全國范圍內的農村集體土地所有權證確認到每個具有所有權的集體經濟組織。顯然,完全確權到農戶個人還有待時日。
產業園低價圈地當休矣
“蛋糕就是這麼大,給農民利益多一些,政府土地收益會變少,開發商利益也可能會少一些。”上述學者毫不諱言,如果征地補償計算標准由產值轉變為提昇增值收益分配比例,在立法中落地,並通過完善土地確權條件在後續操作中真正施行,會影響地方政府和開發企業的增值收益分配,進而限制地方政府的圈地行為及開發企業的炒地、囤地行為,避免土地資源的閑置及浪費,促進土地資源的節約集約利用。
“增值收益對地方政府來說直接表現為征地成本與賣地價格之間的差價,如果給農民多了,地方政府拿的就少了,對地方土地財政有影響,地方肯定不會樂意。”王錫鋅分析指出。
“老百姓富了,內需纔能活起來。”王錫鋅認為,土地財政本不應該是地方政府應獨享的利益,這是典型的與民爭利。所以即使在立法的進程中遭遇地方政府及相關部門的抵制,也必須出臺。
北京某大型房企拿地負責人分析,提高農民土地增值收益分配比例,直接表現是會提高地方土地征收成本,從而可以避免當前工業化和城鎮化進程中的各類產業園大規模圈地和低價賣地行為,減少土地資源的浪費和閑置。
對於開發企業而言,有影響但不是必然的,要看一級開發成本和成交地價的差值空間。如果這個差值大,地方政府會適當降低增值收益比例,對房地產企業就沒有大影響。如果這個差值小,地方政府可能就會提高土地出讓底價,推高地價來提昇收益,接盤的開發商就會受影響。
“這取決於地方政府和開發商的博弈。”京漢置業戰略拓展部總監樊華認為,“企業拿地還看市場價格,土地底價過高企業不會拿。”
上述大型房企拿地負責人還表示,提高農民土地增值收益分配比例,對於參與園區開發、舊城改造、新城開發等成片項目的開發商會有較大影響,可以減少這類企業的炒地囤地行為。
“園區開發,開發商負責土地一級開發,再整體或部分轉讓收益頗豐。但工業用地的成交地價不會太高,增加農民收益又會減少增值收益,企業的炒地和囤地行為就會因為增加成本而得到控制。”上述房企負責人表示。
對此,著名經濟學家厲以寧建議,除提高農民因土地征收產生的增值收益外,還應提高農民在土地流轉中的增值收益,應該鼓勵建立農村產權交易中心,實現土地高效流轉,搞活農村經濟。