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從上週六起,本市就執行新的二手房交易最低納稅指導價格。雖然截至目前市地稅局並沒有公佈調整後的最低計稅價格,但本市二手房最低過戶指導價已悄然上調,5年內房源稅費大幅增加。
按照11月25日發佈的新政,本市存量房最低過戶價應於12月10日上調,不過截至12日,北京市地方稅務局並未公佈最新的執行標準。但據多家中介反映,最低過戶價已然上調,幅度在此前的2至3倍不等。
最低過戶價平均上漲2倍多
按照此次新政,地稅部門參照新評估確定的北京各區域二手房交易價格的評估值,來確定各區域的最低納稅指導價格。不過,截至目前,新的最低計稅價沒有公佈。現行的計稅價格,改變了過去“一刀切”的方式,按照房屋所在區域、樓盤建築年代等信息實行一房一審覈,對交易房屋徵繳稅款。因此,即使出於同一樓盤,每套房都可能有不一樣的最低計稅價,購房者也就很難去衡量具體的計稅價格。以國奧村爲例,同樣戶型的房屋,1層房屋的最低計稅價大約是3.6萬元/平方米,9層房屋的計稅價爲4萬元/平方米,價差達到4000元/平方米。鏈家地產首席分析師張月認爲,契稅新政後,即使出於同一樓盤,每套房都可能有不一樣的最低計稅價,這樣的方式既能夠符合當前市場中房屋交易的實際交易規則,也符合購房者的實際利益。
全市來看,此前的最低計稅價格平均在6000元/平方米左右,而2010年全市二手房均價大概在1.5萬元至1.6萬元/平方米。中原地產分析師推斷,調整後全市平均納稅價格約在1.6萬元/平方米左右,並會根據房屋的具體屬性有所浮動。
根據規定,若購房者提交網籤價低於最低計稅價,將不能夠網籤,而是由地稅重新覈定房屋的價格,購房者按照重新覈定的價格重新網籤。
5年以上普宅受影響最小
據我愛我家門店反饋,中關村區域原最低過戶價爲7600元/平方米,現在已漲至2.35萬元/平方米,是原來的3倍多;六裏橋區域原最低過戶價爲6200元/平方米,現在爲1.7萬元/平方米,漲幅爲原來的2.7倍;望京區域也從原來的6200元/平方米,漲至1.8萬元/平方米,漲幅2.9倍。
以海淀區中關村某小區爲例,兩套住宅分別爲60平方米和150平方米,也就是代表普宅和非普宅。新政前後,60平方米住宅的合同價分別爲45萬元和141萬元,150平方米住宅的合同價分別爲114萬元和353萬元。
經計算,得出營業稅、個稅和契稅的總和變化爲:60平方米不滿五年的房子,稅費增加了7.2萬元,滿五年則稅費增加了9600元;150平方米不滿五年的房子增加了227050元,滿五年則增加了7.17萬元。
可以看出,上調最低過戶指導價對房本未滿五年的房屋交易影響較大,對五年以上140平方米以下的普通住宅影響較小,因爲只有契稅,稅率相對較低。
不過稅費的差距主要針對全款購房者,對於貸款購房者特別是公積金貸款購房者,實際已經很少避稅。
百套房屋或需重新網籤
目前,對於存量房買賣,由交易雙方申報成交價。稅務部門在受理後,對於申報的二手房成交價格符合評估值的,按照申報價格徵收稅款;對於申報價格明顯偏低且無正當理由的,按覈定計稅價格徵收稅款;有正當理由的,則按申報價格徵收稅款。同時,地稅部門會按照房屋所在區域、樓盤建築年代等信息,實行一房一審覈的原則,對交易房屋徵繳稅款。
“由於12月10日之前各中介公司加急辦理網籤,網籤量突破一萬套,難免過程中會出現信息錄入錯誤的情況,而一旦重新網籤消費者將必須按照新的計稅價標準來執行”,張月預計在上旬的萬套網籤中,或將有百套房屋需重新網籤。
業內人士普遍認爲,樓市已經徹底入冬,房價還可能有10%至20%幅度的下調。事實上,在經歷了新政前連續4天的千套以上成交後,上週末北京二手房交易已急速陷入冰點,兩天合計簽約僅44套,相當於上週末成交量的1成左右。
姚麗穎趙瑩瑩
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