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12月11日,一位北京市民在閱讀一處地處通州、號稱『不限購』的商住兩用樓盤廣告。新華社發『限購令』執行近一年,全國有10個城市出臺的限購政策將到期。目前明確表態延續『限購令』的只有海口市。一些年初未設定『限購』期限的城市出現變通跡象。
2012年樓市『限購令』何去何從?圍繞『限購令』能否延續、該不該退出、退出的條件等熱點問題,『新華視點』記者追蹤采訪。
限購政策頻現『裂縫』一些城市態度『曖昧』
2011年1月26日,針對房價過高、上漲過快的城市,國務院常務會議提出實行樓市『限購令』。全國共有46個城市出臺以『限購』為核心的樓市調控政策。
但記者近期調研發現,限購政策實施一周年,一些地方政府出現了外緊內松、明緊暗松、始緊後松等現象,頻頻向市場閃現出政策縫隙。綜合來看,主要有四種類型:
靜觀其變型。盡管國務院領導近期多次表態,現有房地產調控政策不會放松,但一些城市主管部門負責人表示,截至今年10月底,除北京外,全國一二線城市土地成交金額同比降幅超過20%。地方『土地財政』收入銳減,明年如何延續『限購令』,應該進一步觀察。為此,大多數限購城市至今未表態是否延續。
明修棧道型。今年10月11日,廣東佛山市住建局發文替『限購令』松綁,提出除了『對符合市、區人纔引進政策的非本市戶籍人員』可以免除限制外,本市戶籍家庭在現有住房套數基礎上,允許增購一套每平方米7500元以下的住房。由此,佛山市成為首個宣布放松限購政策的城市。迫於各方壓力,佛山市住建局已宣布暫緩執行松綁政策。
暗度陳倉型。11月初,成都市將購房者資格交由開發商審核,並可先辦理備案,等到辦理房產證時再由房管部門審核。業內人士指出,成都市的做法是利用合同備案與辦理房產證之間長達兩年的時間差,來為『限購令』松綁。該政策試行一周後,成都市也被迫暫停。
投桃報李型。11月底,北京市出臺享受優惠政策商品住房的新標准,購售雙方稅負最高可減免12萬餘元。此前,南京、常州放松公積金住房貸款,馬鞍山市對首套房免契稅。同策諮詢研究中心總監張宏偉評價說,表面看上述城市沒取消『限購令』,但其目的仍然是為樓市『松綁』。
房價初現『穩中有降』走出『越調越漲』怪圈
無論『限購』政策有多大爭議,但縱觀近6年的樓市調控,『限購令』是一劑立竿見影的猛藥,讓房價真正走出『越調越漲』的怪圈。
中國房地產指數研究院調查顯示,在限購范圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下,一線城市房價出現了兩個『20%現象』:一是萬科、綠地等大型房企部分項目降幅超過20%;二是北京、深圳等熱點城市郊區商品住宅價格降幅超過20%。
二、三線城市房價也出現松動。中國指數研究院12月1日公布的數據顯示,11月份百城住宅均價環比連續第三個月下降,且降幅有所擴大。因量價低迷,成都市舉行的秋季房交會,甚至都沒有公布成交數據。
SOHO中國董事長潘石屹說:『開發商聚在一起,大家開玩笑似的說,限購真是把企業弄得「生不如死」。』
『限購令』在有效抑制樓市狂躁的同時,也勒緊了地方的『錢袋子』。有關統計顯示,今年前10個月,主要城市土地流拍575宗,較去年全年增加110%;成交地塊中也有60%是底價成交。
一些業內人士還擔懮『限購令』的副作用。中國指數研究院副院長陳晟說,因為『限購令』效果明顯,應防止政府部門形成長期的『限購依賴癥』,從而忽視房地產改革的制度性建設。
但有關專家認為,『限購令』取得的成果仍是『初步的和短暫的』:不少城市房價仍然平穩,一些城市房價只是『穩中有降』。即使降幅略大的城市也只是對前期瘋漲的『修復』,仍處在『高價區間』。
值得注意的是,普通消費者更支持延續『限購令』。在北京、上海和重慶,接受采訪的十多位市民都認為,如果2012年取消『限購令』,房價將出現『嚴重的報復性上漲』,樓市調控成果『將毀於一旦』。
『限購』退出待時日配套改革需到位
『限購政策要退出,需要具備一系列條件。』北京市維拓建築設計集團副總建築師張根說,但目前保障房建設任重而道遠,房產稅還在試點階段,現在還不是為『限購令』松綁的時候。
事實上,一年來中央調控樓市決心堅定,國務院領導要求『各級政府切實擔責,鞏固樓市調控成果』。剛剛召開的中共中央政治局會議明確提出,堅持房地產調控政策不動搖。
『限購令』究竟何時退出?對此,上海市房地產科學研究院副院長嚴榮分析說,今年初『國八條』指出:『在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。』這個『一定時期』較為模糊,留下了彈性運作的空間,這種空間是一個供各種力量博弈的舞臺。
中國人民大學近期發布研究報告指出,在房價回落的衝擊鏈中,承受力最差的是地方政府。『2012年地方財政難以忍受房地產價格超過25%的下滑。』
全國人大常委會委員吳曉靈認為,長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖,應該更多地運用稅收手段調節。
財政部財政科學研究所所長賈康近日表示,未來房產稅進一步推開的大方向已經明確,但目前還未到全面推開的地步。他透露,今年年底將會對重慶、上海兩地的房產稅試點情況進行總結,屆時會出臺下一步擴大試點的方案。
國務院也明確要求,要利用目前房地產市場相持的這段時間,抓緊研究和制定促進房地產市場穩定健康發展的治本之策。
有關專家認為,這個『治本之策』主要包括三個方面,除了以房產稅改革為主的稅收調節機制外,另一個就是保障性住房比重的加速提昇,第三個就是信貸調控制度的完善。『無論從哪個方面看,限購政策的退出都需要假以時日。』據『新華視點』