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2009年11月18日至2011年11月18日,房地產市場從最高位逐漸迴歸到理性價位,原因是一系列政策的出臺,徹底撼動了房價。
政策調控循序漸進
說起這兩年樓市,政策的調控可謂愈演愈烈。“國五條”、“國八條”、“新國八條”以及“京十五條”的出臺,爲燥熱的北京房價澆上了一盆冷水。這兩年,也是房地產政策最爲嚴厲的兩年。
當被稱爲“史上最嚴”的“國五條”在2010年9月29日出臺以來,限購、限貸、房產稅、保障性住房、監督問責等“多項利器”在樓市調控中發揮了積極作用。而正當開發商考慮政策能持續多久時,“新國八條”以及“京十五條”的出臺徹底撼動了京城高房價。而在不到一年的時間內,在這些調控政策影響下,樓市成交急劇萎縮,房價過快上漲勢頭得到遏制,據統計,京城房價已連續6個月止漲,降價成爲了他們“斷臂求生”的惟一選擇。
對房地產商而言,2009年底至2010年底的市場還算好過,“國五條”、“國八條”等各項調控政策公佈歸公佈,但房價只見穩未見降,甚至有的還有小幅漲。然而,當2011年“新國八條”的出臺,卻真正向開發商表明——“這次是真格的”。
由此看出,這兩年來,爲了能將房價穩定下來,政府層面的政策調控一直在循序漸進。
按照“國五條”規定,房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數,其20個城市限購。2011年初,“新國八條”要求在一定時期內,嚴格制定和執行住房限購措施,其後43個城市限購……不到兩年的時間,在“限購令”影響下,需求銳減,限購城市房價已經出現下滑態勢。據北京市房協數據顯示,2011年京城房價相比2011年已經下降5.3%。
土地市場持續降溫
在政策對市場成交量進行調控的同時,在土地市場也出臺了一系列措施。2010年2月1日,大龍地產因未繳納土地出讓金而被北京國土局取消在京繼續拿地資格,並沒收2億元保證金。隨後,2010年9月27日,國土資源部稱將嚴格土地競買人資格審查,土地閒置一年以上競買人及其控股將被禁止拿地。一時間,政策對土地市場的進一步的趨緊使得房地產市場從源頭便開始了低迷的態勢。
2011年,在土地交易市場上,十幾家大中型房企激烈競價,頻頻舉牌,互不相讓的激烈拿地場景在2011年已經成爲罕見的景象。土地流標、底價成交則成爲新的關鍵詞。從4月份北京市順義區多宗土地流拍開始,最近幾個月來,北京持續有地塊出現流拍,即使成交也很難賣出好價錢。而11月3日,北京市成交了3宗經營性用地,其中2宗土地以底價成交。由此可見,開發商對土地的購房熱情降低,恐怕讓高地價所致的高房價現象再難出現在市場之中。(記者徐楠)
·業內觀點·
北京市房地產協會祕書長陳志:
政策調控不會放鬆
這兩年來,政策的調控一直是循序漸進。在這種政策下,北京房價已經呈現了鬆動。在政策調控過程中,北京房價自今年年初以來一直保持着下滑趨勢,調控效果進一步鞏固,年內房價“穩中有降”目標有望順利實現。
針對今後的房地產市場,中央房地產宏觀調控政策的大方向和基調短期內不可能鬆動。爲了使得房價迴歸到合理水平,未來的貨幣政策、財政政策、稅收政策等都有可能再“發力”。只有當市場由穩健過渡到均衡,下一步將有可能迎來有方向的局部放寬政策。
·本報點評·
從瘋狂走向理性,這兩年樓市正在經歷着整體調整的階段。雖然在這過程中不乏對於方式方法“簡單粗暴”的抱怨,但歷史證明,和風細雨、不疼不癢的調控從來就難以撼動病態的樓市。
如果給2011年樓市總結一個關鍵詞,“調控”無疑成爲首選。而“深度、堅決、徹底”等一系列形容詞恰恰纔是左右市場的關鍵。在開發商、購房者歷經近兩年的洗禮後,多數人已經理性的適應這種市場環境。無論未來是否會迎來“鬆綁”,謹慎的態度已經深入人心,這或許纔是調控最具價值的地方。
政策篇大事記
·2010年·
-1月10日,國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低於40%。
-3月10日,國土資源部出臺《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,內容包括了“開發商競買保證金最少兩成”、“1個月內付清地價50%”等19條土地調控政策。
-3月12日,國土資源部稱,將於今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查,本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。
-3月18日,國資委要求,78家不以房地產爲主業的中央企業加快調整重組,在完成自有土地開發和已實施項目後要退出房地產業務,並在15個工作日內製訂有序退出的方案。
-3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公佈前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確並適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地。
-4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。
-4月15日,國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。
-4月18日,國務院發佈通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
·2011年·
-1月26日,國務院推出八條房地產市場調控措施要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍,省會居民暫停購買第三套房。
-2月16日,北京市政府辦公廳公佈了北京房地產調控“十五條”細則,要求非北京戶籍居民在北京購房要提供暫住證和連續五年納稅證明。對定價明顯超過周邊房價水平的房地產項目,將進行重點清算和稽查。
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