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據漢宇地產市場研究部最新數據顯示:截至11月10日,上海商品房用地(不包含住宅保障配套)成交金額爲764.3億元,較去年同期減少了近四成。成交的58幅住宅類用地平均溢價率僅爲43%,較去年同期的117%減少六成以上。樓市低迷的成交,對土地市場的影響已經凸顯。
底價成交
“流拍”流行
在過去的十個月中,對於上海的土地市場來說,底價成交、低溢價率乃至流拍成爲陳述這個市場表現時經常被提及的詞彙。即使下半年,上海增加了住宅類用地供應,但是多數地塊仍逃不了底價成交的境地。尤其在步入10月以後,純住宅地塊更屢遭“流拍”的尷尬。
據CRIC系統監測,近日,四幅位於奉賢南橋的地塊終止出讓,原因是無人競買。房地產企業謹慎拿地,土地一級市場徹底冷清。
雖然統計口徑有所不同,但方方地產諮詢機構相關數據也同樣證實了土地市場的現實。今年1-10月的土地市場共推出經營性用地171幅,土地面積647萬平方米,成交149幅,土地面積563萬平方米;而去年同期則共推出經營性用地115幅,土地面積609萬平方米,成交147幅,土地面積858萬平方米,成交量減少超過三成。
對於土地成交量的降低、地價的下降,方方地產諮詢機構分析人士表示,與去年同期相比,今年成交地塊主要位於嘉定、南橋等遠郊新城,與市中心優質地塊供應稀缺有關。據瞭解,今年以來上海土地出讓集中於郊環線幾個新城板塊,如嘉定新城、南橋新城兩區的商品房用地成交面積佔據全市的28.8%。
同時,配建保障房使得土地實際成本有所上升,也導致了競買人數的減少。數據顯示,今年開始,出讓的地塊需配建經濟適用房,面積爲住宅部分總體量的5%,增加了一定的開發成本。另外,今年土地市場出讓的配套商品房用地(包括配套商品房用地、動遷安置房地塊等)共計83幅,土地面積489萬平方米,已超過去年全年總計58幅,土地面積405萬平方米的水平。
而近期房產市場的不明朗,部分開發商資金趨緊,也使今年開發商拿地數量明顯減少,新增儲備速度明顯放緩。據瞭解,下半年以來,大型品牌企業僅綠地、龍湖等在上海拿地。開發商紛紛放緩新增儲備速度。
住宅用地遭棄
商辦土地招捧
近日上海原計劃出讓5幅地塊,其中“嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊”應出讓人要求終止掛牌。據漢宇地產市場研究部經理付偉表示,“僅11月就已經有3幅地塊終止掛牌,伴隨着房價的下跌,住宅地塊不像過去受到極大關注。”
南翔的這幅地塊是近期土地掛牌中地理位置最好的一幅,周邊熱點新盤非常密集,如:華潤中央公園、新城公館等,都集中此。但相關人士表示,該地塊樓板價偏高。高樓板價,在上海樓市冰凍期這個大背景下,遇到“看客多,無人買”的情況,也在情理中。
與此同時,近日還有2幅地塊進行出讓,均位於浦東新區,其中惠南鎮的地塊涉及居住性質,2幅地塊以零及接近於零的溢價成交。
據悉,“國際醫學園區C1-01-02儲備地塊”以0.69﹪的溢價率被綠地集團摘得,樓面地價2609元/平方米。
“惠南新市鎮17-11-05、17-11-08儲備地塊”被上海紫寶房地產開發有限公司以低價競得,樓面地價3551元/平方米,明顯低於市場基準線。
上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示,當前雖然住宅價格面臨較大波動風險,但如惠南地區即便考慮價格波動,上海紫寶公司拿地的樓板地價仍有些檢漏的成分。在商品住宅調控政策日益趨緊的狀況下,不受調控限制的商業地產已成爲開發商規避市場風險的重要選擇之一,而商住或商住辦等綜合地塊的開發被認爲是房企進軍商業地產的最佳選擇。
以今年拿地數量最多的綠地集團爲例,其拿到的7幅土地中,僅1幅地塊爲純住宅類,其餘地塊均涉及商業,這與近年來綠地集團加大商辦比重的戰略相一致。
房企出手謹慎
未來高溢價難現
漢宇地產市場研究部最新數據顯示,未來一個多月將有近三十幅商品房用地開拍,主要集中在寶山、嘉定、浦東、金山等區域,其中不乏多幅優質住宅類用地,如位於寶山羅店,浦東陸家嘴、唐鎮等熱門區域。
但其分析人士表示,未來一個多月多數地塊將延續底價成交這一態勢。首先在宏觀調控以及樓市“降價”的大背景下,高溢價率出現的可能性較小;其次,近期土地掛牌樓板價普遍較高,如上文所述的嘉定南翔板塊的“嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地
塊”,掛牌總價近10個億,摺合樓板價爲7300元/平方米,這個價格幾乎高出南翔板塊最高掛牌價的一倍。但分析人士也認爲,不排除一些小面積、低總價、位置佳的“MINI型地塊”將會有不錯的表現。
對此,宋會雍也表示,由於樓市大環境的日益低迷導致了開發商目前的拿地節奏逐漸放緩,拿地的方式也趨於低調。在樓市成交低迷、房價日趨鬆動的大勢之下,開發商在土地市場的出價日益謹慎。另一方面來看,低溢價的原因還在於目前衆多開發企業在長期交易回籠不旺,導致資金短缺。部分中小企業着手賣掉項目套現離場,一定程度上也分離了部分擴張房企對土地的渴求。(馮燕王嘉辰)
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