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目前銷售的地產項目,大多是房企在地價高漲的2009年或2010年獲得,高地價是否成爲房價難降的原因?
方方地產諮詢機構數據顯示,今年1-10月土地平均成交樓板價7038元/平方米,低於去年9830元/平方米近三成。地價降了,是否會影響房價的下降?土地市場的寒潮能否成就樓市“拐點”?
“地王”項目尋求價格突破
方方地產諮詢機構分析人士告訴筆者,今年開盤的項目主要是2009年及2010年上半年拿地的,當時土地市場處於高位。於是,目前開盤的地王項目成爲樓王的可能性極大。
以浦東某樓盤爲例,2009年拿地時的樓板價爲16000多元/平方米,溢價率達到100%以上,而目前其開盤價則達到40000-50000元/平方米,並憑藉其產品力成爲區域內價格最高,但成交也最好的項目。
但並不是每一個樓王項目都可以保持高成交量,漢宇地產市場研究部經理付偉表示,事實上,在目前的市場環境下,很多地王級樓盤面臨重壓。一方面要承受資金鍊趨緊的壓力,另一方面則面臨客戶蓄水量不足的問題,這導致項目推盤時間、推盤價格遲遲未定。
而對於高地價時取得的項目,開發商也紛紛開始採取措施。如位於嘉定南翔的“新城公館”,近期因爲降價,一舉成爲熱銷樓盤。
據相關數據顯示,該樓盤僅11月(截至12日)就成交74套房源,網籤均價爲20306元/平方米。而這個項目正是江蘇新城集團於2009年12月取得的地塊,當時樓板價就高達13200元/平方米,再加上6000元/平方米的裝修標準,可謂是“0利潤”促銷。
而上週,一個地王項目入市,業內認爲一旦項目銷售不利,未來悄然調整價格可能性很大。
土地底價成交抑制未來房價
根據相關數據顯示,截至目前,上海市土地價格確實降了,這樣的降價是否能必然地影響未來房價的下降呢?市場人士表示,近幾年房價的快速上漲,主要還是受市場供求因素的影響。房價構成因素較多,不僅僅侷限於土地價格一方面,另外還涉及
開發經營成本、利潤、利息等,其中又以經營成本和利潤佔比最大。
需要指出的是,和一般商品價格不同,房價並不會和成本固定掛鉤,可變性很強。漢宇地產市場研究部數據顯示,以往上海土地價格占房價的比重爲6%-18%,如今因樓市低迷,部分降價樓盤這一比重已達40%-60%,爲了儘快回籠資金,開發商已將利潤壓得較低。
也就是說,土地價格的高低並不必然成爲房價高低的決定性因素。
近期優質地塊土地掛牌價格較高,使得開發商拿地的意願普遍較低,國家對於打擊囤地的力度較大,使得開發商幻想“媳婦熬成婆”的意願基本破滅。而業內人士表示,如果當前的“限購限貸”等宏觀政策繼續持續下去,底價成交的土地勢必對未來的房價上漲起到一定抑制作用。
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