|
||||
【導讀】二三線城市土地頻頻流拍,10月北京新房均價環比下降8.5%,樓市隱憂浮現。種種跡象是否表明房價下跌趨勢進一步確立?前期出臺的調控政策的作用是否已經徹底顯現?房地產市場的慘淡會不會給二三線城市經濟發展帶來嚴重影響?
據經濟之聲《央廣財經評論》報道,在嚴厲的調控政策之下,曾經水漲船高的房價,現在似乎終於到了放水的時候。
北京市房地產協會最新發布的數據顯示,今年前10個月,北京市新建商品住房、二手住房成交均價分別爲每平方米2.067萬元和1.71萬元,環比分別下降8.5%、2.5%。其中,二手房價連續4個月回落。房價的下降反映了房地產市場的清淡,而往日火熱的中介現在也忽然變得門可羅雀。
據“鏈家地產”公佈的數據,今年以來,北京二手房中介共關閉門店1000家左右,是3年來最多。其中10月份就關閉了幾百家,單月關閉超過100家的情況已持續多月。同樣的情形在武漢也十分明顯。武漢市房地產中介協會介紹,全市已有超過100家中介門店關閉,還有不少門店處於“半歇業”狀態。目前,這股關閉潮正從一線城市向二三線城市迅速蔓延。業內人士估計,全行業今年將有3000家門店關閉。
另外一方面,進入下半年以來,昔日熱鬧的土地競拍場面已經很少見,底價成交甚至流拍多次發生。有媒體調查發現,無論是新開的樓盤還是正在出售的樓盤,都出現了看房人少、成交低迷的情況,而一些開發商表示近期已無拿地計劃。專家認爲,進入10月份以來,房地產市場出現購房者觀望房價和開發商觀望地價的“雙觀望”狀態,土地一級市場和住房二級市場都處在以價格漲跌爲中心的博弈中。在北京、上海、深圳等一線城市最近頻頻爆出大幅降價消息的同時,一些二、三線城市也慢慢進入降價序列。對此經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭作出評論。
楊紅旭:樓價下跌的趨勢肯定是被確立了,在幾個月之前我一直強調這個觀點,房價肯定會出現拐點。在目前來看,拐點的跡象非常的清楚,證據也是比較確鑿。北京10月份比9月份環比出現8.5%的下跌,而且是在很多城市10月份相比9月份都出現了環比下跌。10月份70個城市房屋價格指數可能在這週末就會公佈,我認爲在整個公佈之後,全國70個城市的房屋價格指數10月份比9月份將會出現環比下跌。其實9月份相比8月的時候已經出現二手房首次環比下跌,這也就意味着從總體上來看,全國的房價已經開始出現了一個下拐的態勢。
楊紅旭:其實這統計局的數據相比市場的情況還要滯後一點,我認爲8月份、9月份已經出現拐點。從市場的成交情況,因爲從籤合同到預售到備案所以導致統計滯後,拐了之後將會在下跌的狀態維持多個月份,2008年就是這樣的。2008年的時候是8月份開始下拐一直持續到09年的2月份,整整下跌了半年,這次的話我覺得到明年的上半年可能都會維持下跌的態勢。
下降的幅度我們很難去確定,關於幅度有很多種聲音,包括國外的投行也說了,有些說可能要跌10%,有些說可能要跌20%。國內的觀點更多,包括央行也說銀監會也說,可以承受下跌四成甚至是五成。
我認爲這個首先要分兩個方面,第一個方面我們確實可以在很多城市,尤其是說一線、二線城市當中會看到某些項目會出現三成甚至是五成的一個下跌,我認爲少數項目可能會出現三成左右的下跌,目前像上海、北京、深圳等一些城市已經出現了,所以有些老業主不高興去砸售貨處就是因爲下跌幅度是比較明顯。但是在少數項目出現三到五成的同時,大部分的項目跌幅非常有限,我估計可能會出現10%的平均跌幅,就是說大多數項目可能會跌10%的跌幅,綜合之後我估計有些一線城市可能會跌15%,甚至是20%這樣的跌幅。
但是全國,我認爲能夠跌一成就非常不錯了,假如說是按照數據今年的全年數據相比去年將是一個正增長,我估計可能會出現4%-5%的年度正增長,是不是說2012年相比於2011年會不會出現一個跌幅?我現在也不敢確定,但我認爲全國的商品住宅成交均價年度比肯定不會出現超過10%這樣的跌幅。
平均跌幅10%左右的話,當然二三線城市的經濟發展肯定會受到一些影響,就中國的經濟來看,一線、二線、三線,東部、中部、西部是一個梯度發展關係。中國的房地產是一樣的,其實在過去十年,尤其是東部城市和一線城市樓市發展比較快,比中部和中西部在過去10年房地產對當地經濟的拉動作用是比較明顯的,過去的5-10年很多東部城市產業增加值佔GDP的比重一般會維持在5%-15%之間,全國均值現在在5%左右,就是說東部城市過去5-10年房地產拉動作用比較強,過去兩年甚至未來的七八年中西部、中小城市當地的經濟應該還是比較依賴於房地產的拉動,中小城市中西部地區將重複過去5-10年在東部一線城市發生故事,現在樓市調控之下降溫之下很多中小城市,中西部地區樓市也降溫了,那麼說必然會使當地的經濟產生一些負面影響。
|
||