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國房地產,跟中國的不一樣,很難看到中國特色。
其一,房子類型不同。美國房子,大多數是獨立房子(single house),有車庫,有壁爐,前有草坪,後有花園。還有一些是城市屋(town house),類似國內的連體別墅。很少有國內的公寓房(apartment)出售。公寓通常是出租的。
其二,絕大多數上市的房子都是舊房子。美國的地皮是屋主永久擁有的,所以有些年逾古稀的爺爺奶奶級別的房子照樣能上市出售。根據美國商務部的統計,每個月,舊房子成交數大約為5百萬,而新房子只有30萬左右。
其三,價格是大多數人能夠負擔得起的(affordable)。美國強調三分之一定律,即每月的房貸月供不能超過家庭月收入的三分之一。今年9月,新房子的中間價(median price)是20萬4千4百。美國首付(down payment)通常為百分之二十。近期30年固定的房貸利率約為百分之四,算下來,月供(本金、利息)約為765美元。最底層的老百姓,每月全家收入2千3百美元,就能夠買20萬左右的房子了。當然,大城市的房子要貴得多,比如首府華盛頓地區,新房子可能要60多萬,那麼每月全家收入就得7千多。
其四,美國沒有蠱惑人心的『剛需』造勢。人人都需要住房子,這可以說是剛需,但買房子未必是。找對象時,沒有一個美國姑娘(或者她媽媽)提『必須要有房子』的剛需條件。美國約有三分之二的人擁有自己的房子,但也還有三分之一的人租房子,絕大多數是租公寓。
其五,美國人不炒房。原因可能是,第一,美國屋主必須交房產稅(property tax),稅率各地不同,大約為房子價值的百分二左右。房子漲了,房產稅跟著上調。地方政府用此稅收來為居民提供免費的學校、圖書館等等服務。第二,房子成交,賣主要付百分之六的傭金,買主要付各種過戶費用(closing cost)。第三,也許是最重要的,就是政府不賣地,土地是私人擁有的,價格是由市場決定的。上梁正,下梁也就不會歪。
其六,美國成交的房子,都是馬上能夠入住的,全都是裝修過的,空調、冰箱、爐灶、浴室、熱水器等,都是法律規定必須配套的。沒有國內的『赤膊房子』。另外,面積只算房間內的面積,樓梯、走道什麼的,都不算面積,也就是說,你可以用卷尺自己量的。這樣,賣主很難蒙人。
美國人實在看不懂:中國人光憑模型,就會受『震撼』而拍板買下上百萬的房子(公寓),甚至還要連夜排隊,好像搶購白菜似的。如此『追捧』現象,美國從來沒有發生過。加拿大溫哥華有過排隊買期房的報道,排隊的,清一色都是中國人。
當顫顫巍巍的老太太也津津樂道買股票的時候,股市就要『飛流直下三千尺』了。幾年前,美國的許多銀行沒有遵循三分之一定律,貸款給那些不符合條件的購房者,後來許多人無力還貸,銀行收去房子,低價拍賣。美國房價已連續下跌五年,最慘的地區跌去一大半。不過,願賭服輸。美國還沒有聽說什麼『退房』新聞。
不管在哪個國家,經濟規律都是不可抗拒的。『出來混,遲早是要還的』。國內房價已經開始掉頭往下。什麼價格是合理的?不妨參照三分之一定律算一算吧。