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物業公司與業主的矛盾對立幾乎是普遍存在,而雙方的焦點往往集中在物業費的問題上。綠化不夠、安保不足、清潔不力,業主總是對物業公司的服務不滿,進而不願意去交物業費;而物業公司也有苦衷,收不到錢自然無法保質保量地完成服務內容。互為因果的糾纏很難讓大家平心靜氣地坐下商談,這種情況下,為了盡快收取到物業費,不少物業公司另闢蹊徑,打起了『擦邊球』。
不交物業費不讓租地上車位
日前,鑫兆家園小區論壇有人發帖稱,『地上車位一年一租,馬上要到期了,今天物業給我打電話說公司有新規定,不交物業費就不讓租地上車位了,只能租地下的。而且必須把以前拖欠的都交齊。拿車位來卡業主,有沒有鄰居遇到同樣情況?物業這種做法合理嗎,該怎麼應付呢?』在鑫兆家園小區,業主曾女士講述了事情原委。
據曾女士介紹,該小區的車位分為地上和地下兩種,其中地上車位的月租金為160元,地下車位的月租金為300元。由於兩者費用相差較大,所以很多住戶希望租用地上車位。曾女士告訴記者,鑫兆家園小區二期和三期分屬不同的物業公司管理,因為地上車位有限,兩家物業公司分別采用了不同的車位分配方法。小區三期采用抓鬮的辦法,每三年重新分配一次地上車位,運氣好的人可以得到地上車位三年使用權,但小區二期則采用先到先得的辦法,已經租到地上車位的只要每年續簽一次協議就可以一直使用。
曾女士說,此次就是一些二期業主接到物業通知,如果不繳納物業費就不讓租用地上車位了。曾女士分析稱,與三期業主每隔三年還有一次機會不同,在二期如果錯過時機讓別人把車位租走了,業主就很難再租到地上車位了。
曾女士告訴記者,最早自己也是按時交納物業費的,但由於物業公司的服務不到位,擅自給熱水提價等等措施讓她非常不滿,於是開始不交物業費。她認為,自己不交物業費,物業公司可以按照法律規定處理、追討。但地上停車位屬於公共資源,物業公司無權以此威脅逼迫業主就范。小區內另一位業主則乾脆說,『我家車位也快到期了呢,如果不讓我租地上車位,我就停路邊上去,反正如果不提高服務我就不交物業費。』
對於物業費和地上停車位的使用權掛鉤問題,記者分別采訪了小區二期、三期物業公司,卻得到了不同的答案。三期物業公司的一位工作人員告訴記者,地上車位是公共資源,只要是住這的業主都有權利參與分配,公司不會因為不交物業費而取消業主的權利,而該小區二期物業公司一位員工則明確告訴記者,如果不交物業費,就不讓繼續租用地上車位了。
物業公司收費有『妙招』
鑫兆家園小區二期物業公司的做法並非個例,記者調查發現,在北京很多小區物業公司都會用業主原本應該享用的權利為脅迫,強迫業主繳納物業費。物業費跟其他費用的收取相掛鉤、物業費跟提供的服務相掛鉤、甚至停水斷電直接騷擾等,是物業公司常見的手法。
手段一:物業費跟其他費用、發放房產證等掛鉤。
去年8月,按照購房合同的約定,北京上捨[ 最新消息價格戶型點評]園小區業主原本應該順利拿到房產證。但領證時,業主卻被告知,『不交物業費,就不給房產證。』盡管該小區很多居民認為物業公司提供的服務問題百出,但在扣押房產證的手段逼迫下,業主只好聽話地乖乖就范。
不過,扣押房產證的『大好良機』畢竟可遇不可求,更多的物業公司就把物業費和水費、電費、取暖費等其他費用的繳納捆綁在一起。尤其是目前臨近取暖季,物業費搭幫取暖費一起收取的案例更是屢見不鮮。在柏林愛樂[ 最新消息價格戶型點評]小區,一位居民告訴記者,他就曾經在繳納取暖費時被告知,必須和物業費一起上交纔可以。
手段二:物業費跟服務掛鉤。
『今年我沒有交物業費,公司可以報取暖費,但需要開具自采暖證明,結果他們(物業公司)說我沒交物業費不給我開。』富力又一城[ 最新消息價格戶型點評]胡先生如此抱怨。胡先生的經歷並非個例,當家中設施出現損壞需要向物業求助時,往往會得到一句冰冷的答案『不繳費就不給維修』。
相對而言,跟其他費用掛鉤的手段畢竟比較勉強,而以拒絕提供服務的辦法讓業主繳納物業費看上去更合情理一些。采訪中,幾乎所有的物業公司員工都會這樣說,『沒有交錢自然就不能享受服務。』
手段三:停水停電、甚至騷擾。
如果業主鐵了心就是不交物業費,物業公司前兩種辦法顯然也是沒有太多成效。當雙方關系持續惡化,物業公司也會出『狠招』。被物業公司停水、斷電甚至堵鎖眼之類的抱怨帖,在各個小區論壇上屢見不鮮。更有甚者,還會上演半夜騷擾的『鬧劇』。
物業公司:收不上物業費我們也很為難
為收費用物業公司手段百出,這樣的行為卻招來幾乎眾口一詞的指責,面對如此現實,物業公司也有委屈。
金榜園小區物業經理曲屹松曾給記者分析,這兩年物業員工工資上漲相當嚴重,現在物業費不但不能漲反而收不上來,這樣下去根本就無法運轉,肯定要降低服務標准。
曲屹松告訴記者,為了維持運營,物業公司會想方設法讓業主盡快繳納物業費,但一般情況下物業公司並不願意和業主關系搞得太對立,因此,多數時候都是跟業主先協商,或者提供服務的時候提醒一下,畢竟走到法庭那一步費時費錢是誰也不願意看到的。『可業主要是真不繳費我們也沒有太多辦法』,曲經理說,『走到法庭一般都是我們獲勝,不過有時候就算獲勝也拿不到錢,業主敗訴也不交,我們小區就有兩戶這樣的。』
專家解讀:物業公司到底該如何收費
針對物業捆綁收費的做法,北京市邦恆律師事務所律師向小鐵認為,收取物業費、租用車位、交取暖費等等是依據不同的法律關系,應當按照各自的合同來履行,不能用一種合同約束另外一種。因此物業公司的做法是沒有法律依據的。
向小鐵說,物業公司收取物業費的正確做法是,先跟業主協商,如果不行再依據事先約定走仲裁或訴訟的程序。同時,向小鐵也建議業主,如果認為物業服務不到位,可以通過召開業主大會、向行業主管單位提出意見等方式反映解決問題,但最好不要擅自拒交費用。
向小鐵說,首先一旦物業公司起訴業主,從目前判決的案例看,多數情況下以物業方勝訴而告終。再者說,如果一部分業主不繳納物業費,物業公司會因收費不足無力提供更好的服務,也影響了繳納費用的業主的權益。