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2011年11月9日,國土資源部召開通氣會表示,將力爭在明年年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發證工作,並明確指出,不能讓“小產權房”等違法用地藉此次農村集體土地確權登記發證而合法化,小產權房不得登記發證。
所謂小產權房,是指一些村集體組織或者開發商打着新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。“小產權房”並不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,它由鄉鎮政府而非國家頒發產權證。
由於小產權房的“尷尬身份”,小產權房問題一直是近年來公衆關注的話題。從1999年到2008年,國務院曾三令五申明確規定,集體土地不得用於商品住宅開發,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”,並要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。但由於城市房價居高不下,農村集體建設用地流轉空間界定不明,農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等等原因,小產權房一直處在沒有身份證的尷尬位置上。
此次,國土部明確規定不給小產房權發證,是爲了打擊那些借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定徵收程序將農民集體土地轉爲國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地行爲,但是,現實中,小產房權由來已久且問題複雜,要解決小產權房問題,就要考慮以下兩大問題。
農村集體建設用地流轉空間界定模糊
國土資源部的一位副總督察曾對建設使用農村集體土地有過說明:“法律規定的建設使用農村集體土地只有四種情況:一是農民的宅基地,二是農村公共設施的用地,三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業,四是根據擔保法,使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。除此以外,都是現行法律不允許的。”這就意味着在四種情況內建小產權房,就不涉及到所謂的“違法”問題。這就說明一個核心問題,就是隻要不是佔用耕地,辦好相關小產權房建設用地的手續,就不應該存在什麼大的原則問題,這與現在國土部喊停小產權房相悖。
正是因爲政策法律規定中存在很多模糊不清的地方,才導致了各地小產權房建設的泛濫,給小產權房留下了擦邊球的空間。因此要解決小產權房問題,政府就要明確界定農村集體建設用地流轉空間,讓一些想投機取巧的人無空可鑽。
已經購買小產權房者的利益問題待解
小產權房是個歷史遺留問題,按近日下發的《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定,不得對小產權房發證,如此以來,已近購買小產權房的購房者的利益如何保障?對此,某地方國土資源廳廳長對《北京商報》表示,“如何解決小產權房問題是國土資源系統乃至地方政府面臨的一道難題。但不解決肯定是不行,我們之前討論的時候,就有地方國土局局長提出,是不是可以在符合規劃的地區,探索在徵收土地後補交土地出讓金,按經濟適用房政策發證、禁止上市交易的辦法來進行處理小產權房。”這位廳長還透露,儘管“小產權房”確實違背城鄉土地規劃利用的總體佈局,但考慮到購房者的利益,對於並不知道內情卻已經購買了小產權房的購房者,這部分可能會在補交土地出讓金以後予以轉正,但前提必須是建設用地。而對那些明知是小產權房卻依然購買的,特別是一些非建設用地上蓋的小產權房,多半可能會予以處理。”(文/張安然)
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