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商家有話說:當事人沒有在規定時間辦理房產證稅金他們無力支付
記者也聯系了當時給龔先生辦理房屋拆遷安置協議的經辦人陳先生。
陳先生:這樣跟你說,現在找到他們公司裡去,現在我這裡不做了,這是以前的事他們在辦,可能碰到一些問題。
記者:那你能不能給我介紹一下當時的情況。
陳先生:當時怎麼辦?什麼原因你要問動遷公司去,那段時間不是我們這個動遷公司不給他辦,是交易中心裡面存在一點問題。
記者:存在什麼問題沒辦下來?
陳先生:具體不是我去辦的。
記者:當時動遷的時候應該給他房產證的是吧?
陳先生:因為當時叫他進戶,進戶的費用都拿來了,後來又說叫他去辦廠證,他自己沒去辦。
記者:是因為當時說房子漏水嗎?
陳先生:對,說高層的房子怎麼可能會漏呢?可能是以前裝修的上面有一些硬水下來,估計是這樣,有一些黃斑。他說漏水,重新弄好以後又讓他去,當時協調我也不在,我只不過是經辦人,我只知道這個基本上解決了,進入戶辦產證沒有多少錢,現在這個產證辦理問題可能是價錢方面的事情。
記者:現在這個費用是應該誰來承擔?
陳先生:當時說這個費用不要他承擔的。
這位經辦人在錄音當中說的很明確,他現在已經離開之前的那個單位,不過離開之前了解到這個費用肯定不會讓龔先生來承擔,具體誰來承擔這些費用他也不太清楚,誰應該清楚這些事情和細節呢?記者也聯系了開發商,可是對方的電話始終是無人接聽。於是記者又聯系拆遷實施單位的一位領導,據龔先生介紹這位領導和他一起去的產權交易所,並且對龔先生的事情很了解,我們來聽一聽他是怎麼說的。
記者:2003年的時候拆遷,你們這邊安置他的房子是在楊浦區朝陽路,我就想問一下他那個房產證為什麼到現在沒有辦下來?
姚書記:是這樣的,那片居民是在2003年的時候動遷的,和他一起安置的居民其他人都辦了產權證了,就他沒有辦,為什麼呢?他當時說他廚房間有點漏水,而其實漏水是樓上那戶人家用水不當滲下來的水漬。就這樣,他這房子也一直沒進去住,後來也不辦產證,其他人都辦了,就他沒辦,後來到了2009年底,2010年的時候,他提出來要辦了,我們就給他去辦,按照動遷的協議書可以辦理產權證,但現在這個政策不能用了,現在我們到他去居住地的房屋交易中心去辦產權證,就不能辦。
我們找過楊浦區交易中心的領導,為他解決這個房屋的問題,但是現在他們也不能辦,為什麼呢?只有一個方法可以辦,就是按照二手房買賣,按照二手房買賣這個房子後再過戶給他。這個房子現在產權是單位的,房屋產權是單位的賣給他的話,二手房要付營業稅和契稅。因為現在房子產權是《人民日報》上海分社的,他分社這個房子早就出來了,現在這麼高額的經營稅和契稅《人民日報》不會出的,當時開發這地塊的長君產權公司,他們也不會出的,說是那個時候賣的幾十套房子人家都辦了他沒辦,我們要為什麼給他去產權費呢?我們公司是負責動遷的,動遷我們是拿勞務費沒有其他費用的,我們也沒有錢去出。
錄音當中這位康定公司的領導姓姚,龔先生叫他姚書記,他也提到一件事情就是龔先生在拆遷的時候該辦房產證的時候沒有去辦,現在想辦就很困難,這個困難就是沒有人來支付這筆稅金。
這樣看來龔先生的房產證是不是真的沒希望拿到了?現在纔想起辦理房產證龔先生當初在該辦理的時候又該做什麼?如果要辦理房產證是不是應該有相關人員通知他,怎麼錯過了這麼多年,這其中是不是另外有原因,還有真是漏水的問題怎麼就會沒有人處理?
記者:為什麼當時要辦產證的那段時間你沒去辦,就是剛買來房是因為漏水的緣故沒去辦嗎?
龔先生:不是我沒去辦,因為我沒有住進去,我就不清楚。但問題是為什麼不搬進去,是因為房子漏,現在房子已經修好了。之前房子漏水,他們是不管我的事情的,我為了這個跑了很多次,他們都不相信,就一直拖著,拖了好幾年,他們親自去看了,纔把漏的情況解決好了。
記者:因為漏水的這個事所以當時該辦產權證的時候你沒有去辦?
龔先生:不是的,實際上他們當時是沒給我,因為我也沒進去住,是很久以後纔給我的。
記者:給你協議的時候有沒有讓你去辦產權證。
龔先生:沒有。
記者:和一起拆遷的人都去辦產權證了,這個事你知道了嗎?
龔先生:給我房子的地方我沒去住,我怎麼知道。
記者:也沒有人通知你?
龔先生:沒有人通知我,不管的,他們以為你不去找他,他們就沒事了。
房子出現質量問題,開發商和拆遷公司都不管不顧,那麼辦理房產證被拖延也能算是龔先生的責任?
記者看到龔先生的一些資料,裡面包括協議還有幾張字據,其中一張就是動遷組的相關工作人員留下的字據,上面寫著龔先生的房間號碼,後面的詳細內容是廚房、衛生間、房間屋頂漏水之事。動遷組說已經修理,如再漏水,則由他們負責,並且盡快辦理好房產證。立字據的時間是2009年5月,也就是2009年5月漏水纔修理好,龔先生纔可以開始辦理房產證。這麼久纔處理好,原因究竟是什麼不得而知,不過房屋質量有問題不應該只是動遷公司的事情,開發商長君地產是否也該負有責任?
房屋安置協議中明確寫明甲方是上海長君地產開發有限公司,記者了解到,這份協議法律關系很清楚,前面是拆遷補償協議,後面是二手房買賣協議,究竟該由誰來支付這筆稅金?北京潮陽律師事務所律師鄭傳凱、經濟之聲特約評論員包華,對此事作出解答。
律師有話說:開發商或涉嫌違約
主持人:這個協議前面是拆遷補償協議,後面是二手房買賣協議,這是怎麼回事?
包華:他署名是拆遷補償安置協議,協議的前半部分主要是寫拆遷補償,主要說明了拆遷房屋的坐落位置、面積以及補償款;協議的後半部分說明開發商給他安置了一套住房,這套住房是多大,在什麼地方,房價款是多少,這樣的話被拆遷人可以用拆遷款去購買後面的安置房,當然這兩個價格之間會有一個差額,協議中也約定了差額什麼時候支付。所以整個來看,既是一個拆遷補償協議,同時又是一個源於安置的二手房買賣合同。
主持人:開發商是不是應該負有違約的責任?
鄭傳凱:單從事實的情況來講,開發商的行為可能構成了違約。但是如果是因為相應具體政策發生了變化的話,當事人有權利根據法律主張刑事變更,可以抵消他的違約責任,這個要看具體情況。
專家有話說:過戶成本上漲系未取得房產證根源
主持人:為什麼龔老先生的房產證到現在遲遲拿不到手?
包華:原因比較淺顯,就在於由於房屋的質量雙方發生了糾紛,沒能夠及時辦理房屋的交接以及辦理房屋產權登記;隨著時間過去,之後政策發生了變更,導致過戶成本提昇,而增加的這部分成本雙方沒能夠達成一致,這是目前投訴人沒有能夠取到房產證的根本原因。
律師有話說:開發商若未履行義務需負延遲責任
主持人:房產證延遲了8年沒有拿到手,延遲的責任應該由誰來負?
鄭傳凱:辦理房屋相應的產權證明,是開發商從買賣合同產生的合同義務或者說是後合同義務。如果開發商有證據證明他積極履行了自己的協助義務的話,他是可以免責的;如果沒有證據證明他積極履行了相應義務的話,可能要由他來承擔相應的違約責任。這個違約責任可能是買房人相應的損失,也可能低於相應的損失。買房人按照自己的過錯程度,也要承擔一部分責任。
專家有話說:稅金由開發商支付更合理
主持人:延遲了拿到房產證,也就涉及到稅金的問題,這個稅金由誰來支付更合理?
包華:當時最早簽署協議時是根據2003年的政策,那個政策規定所發生的稅金由出售人承擔的,即開發商應當承擔;由買售人承擔的,則應該是由龔老先生承擔。從2003年到2011年,因為政策的調整導致稅金上揚這部分,應該是屬於延遲辦證的過錯所導致的損失,這部分損失應當根據過錯責任來分別。就我個人而言,其中開發商的過錯可能會更大。
主持人:消費者應該怎樣維權呢?
鄭傳凱:這個事件具有一定的典型性,廣大的消費者包括買房人以及其他領域的消費者,基於開發商交付房屋某一種行為作出一種抗辯,但是一定要注意這個抗辯是否合理、合法。從本期這個案例來看,如果龔老先生因為房屋質量存在一定的瑕疵,而不去辦理房產證,或者說在辦理房產證的時候提出這種抗辯的話,那麼是不會被法律所支持的。因為房屋質量問題跟辦理房產證的義務是不同的兩個法律事實,二者之間並沒有內在的因果關系。廣大的消費者在遇到這種情況的時候一定要分清責任,分清事件到底哪個重要,哪個不重要。把重要的事情先解決,首先要積極的去辦理房產證,再解決房屋漏水的問題。
針對本期案例,可能涉及到的問題比較復雜,我還是建議龔先生能夠聘請律師到法院進行訴訟。可能開發商存在一定的過錯,但是如果開發商證明房屋買售人已經接受了鑰匙,房屋已經合法的交售了,那麼可能買房人也存在一定的過錯。過錯程度的大小就要由法院按照實際情況,根據證據進行自由裁量了。