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二問心態
到底買不買?總覺房價還會降不少人怕買虧了
房企總想賣個好價錢,購房者總想買個好價位,眼下的樓市,不少購房者陷入糾結:墊墊腳,能買上,但又怕買虧了。
中原地產重慶公司副總經理何偉堅說,房交會上,購房者買漲不買跌的心態頗爲嚴重。一些樓盤在房交會上的促銷力度不低,和成本價相差無幾,但購房者總期待有進一步的優惠。
家住沙坪壩區梨樹灣的曹宇打算買房,昨日上午在房交會現場,他稱,自己一直在看大學城一樓盤的房源,建麪價格從每平方米6000多元到5800多元,到房交會上的5300多元。“如果每平方米再降500元,我就買了。”曹宇說,現在也可以買,但總覺得房價還會降。“房交會第一天我就看了,今天置業顧問說,前兩天登記人數超過700組,可房子不到300套,你覺得該怎麼辦?”曹反問記者。
一房企營銷總監告訴記者,房交會上,剛需不少,登記的和看房的人都不少,但下單交錢的不多。和往屆相比,每十個看房者中下單人數少了3成。
本次房交會整體來看,有需求但是又糾結於下不下手的看房者佔了相當大的比例。
三問時機
何時該下手?房價不會大漲大跌看中了可下手
對於購房者的心態,那麼開發商會不會在未來“滿足”這些購房者呢?
“離公租房較近的普通高層住房,未來在定價上會比較理性。”何偉堅說,通過二手房的成交,他發現離公租房較近的二手高層住房,成交價格偏低,並且租金很難上升。公租房附近的新房,投資客買了以後出租,回報率將整體偏低,更多的以剛性需求爲主,開發商定價會更實在。
“以後促銷力度較大的,估計是一些生活配套欠缺的區域。”一家品牌房企的市場研究總監告訴記者,前兩年,不少房企擴張步伐很快,在一些配套還不成熟的區域上馬了項目,現在這些項目的成交最低,他們的資金壓力最大,降幅空間不小。
中國指數研究院高級分析員郭雨明說,還有就是一些品牌房企大型樓盤,由於開發時間長,他們可以在前期項目以低價格開盤,然後隨着入住和配套的完善,逐期高走。
中國房產信息集團聯席董事會主席兼總裁周忻告訴記者,未來購房者尋找特價樓盤,還可以關注電子商務網站,比如說萬科在深圳的特價房促銷,龍湖地產在華東推出的限時團購,都是通過EJU電商網站進行。
“要說房價沒有降,是假的,和高峯時期相比,房價有所回落。”一品牌房企營銷總監稱,現在的高檔樓盤成交量走低,價格開始有1成左右的降幅,對整體房屋均價有向下的影響。房價整體和去年11月持平,和去年年初相比,還要高點。
但想房價一步到位回到2009年年初的水平,不少人認爲不現實。“房價的大漲大跌,都不正常,對宏觀經濟影響太大。”重慶大學公共管理系副主任曹躍羣說,這不符合調控的初衷,最有可能是溫和的回調。
從短期看,在一部分開發商的眼裏,房交會後,房企可能會加大促銷力度。
郭雨明說,今年來,主城區樓市持續7個月供大於求,前九個月,主城區增加了400萬平方米左右的庫存,按照每平方米6500元的價格計算,開發商有260億元的資金無法套現。而年底,房企有工程款和土地款要支付,剩下兩個月,留給房企回籠資金的時間並不多了。
“房交會上,不少開發商主要是試探對手和市場,房交會後,估計不少樓盤會加大促銷力度。”一位品牌房企負責人說,週一開始,他們將開三天的總結會,來定下一步的促銷計劃。
“房企成本與經濟環境,決定房價不可能猛跌。”重慶工商大學校長楊繼瑞說,期待房價一夜回到每平方米4000元的水平,是不切實際的。
這些年來,重慶實施內陸開放高地的政策,經濟發展速度位居全國前三強,對周邊省市的輻射能力大大增強,經濟活力屢創新高,在這樣的背景下,對住房的需求不會猛然減少。另外一個原因是現在的土地成本雖然穩定,但開發商的建設成本和人力成本有所上漲。作爲企業,與其虧本零賣不如整體打包出讓。
曹躍羣說,和部分沿海城市不同,重慶的房價過去是溫和上漲,和周邊省市相比,房價處於中偏下的位置,重慶的房價不可能大起大落。“但不排除部分區域和部分樓盤降價。”他說,如果地段較好,生活配套齊全,又在可承受的範圍內,看中的房源可以下手。
四問區位
啥地方好賣?靠近輕軌地鐵樓盤人氣旺
在本次房交會上,不少房企打出了“輕軌牌”攬客,事實上,靠近輕軌地鐵和60平方米左右的小戶型,在本次房交會上賣得最好。
在房交會現場,一家渝北的房企直接把展臺標上“回興站”,以展示自己的樓盤離輕軌很近。在渝中區鵝嶺一樓盤,也標註出自己離地鐵一號線靠近;巴南區渝南大道的不少樓盤,都標註自己和即將通車的輕軌三號線很近。還有輕軌五號線、六號線等軌道交通線路都被房企拉了過來。記者在本次房交會上發現,凡是緊鄰軌道交通的樓盤,人氣就相對要旺得多。
軌道交通對樓市影響幾何?鋼運置業董事長代育鬆說,以地鐵一號線爲例,通車和未通車前,租金漲了2成左右。再比如說加州花園一套100平方米左右的房屋,在輕軌三號線開建前,月租金1000元左右,通車後要3000多元。
而這些人氣旺的地段,又以中小戶型比較受青睞。一品牌房企營銷負責人說,這次房交會上,偏大戶型成交偏低。公司旗下的中小戶型,看房者有300多組,有40多套房子已賣出去了。而一些大戶型則沒這麼幸運,江北區一樓盤,戶型面積超過100平方米,雖然優惠18%左右,但是成交併不高。(除署名外由首席記者柴偉採寫)
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