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即使在當前對房地產市場進行嚴厲調控的背景下,金融機構管理部門尚未明顯提出商業地產信貸縮緊要求前,各商業銀行主動出手的情形也並不多見,房地產調控會向更深層次延伸?什麼原因致使銀行暗中提高商業地產貸款門檻甚至停貸?對部分房地產開發企業來說,目前的住宅銷售狀況本來就讓他們焦頭爛額,此次商業地產信貸政策的變化,無異於雪上加霜,哪些商業地產銷售會受到重創?
樓市調控擴至商業地產
“近期的確有對商業地產信貸的相關風險提示。”市銀監局一知情人士向重慶晚報記者證實了該消息的真實性。
我市不少銀行人士對此次商業地產信貸門檻的提高卻描述得非常輕鬆。一股份制銀行信貸人士稱:“主要是信貸額度緊張。歷來到年底時信貸額度都會自然收緊,加之今年受央行信貸收縮政策影響,資源更爲缺乏。銀監會關於商業貸款的警示或在一定程度上加劇了市場對商貸資金的缺口。”
此前有媒體報道稱,銀監會對商業地產貸款的風險提示,來源於今年以來陸續上報的幾宗貸款違規案例。據瞭解,今年4月曾有一家小型商業銀行被內部披露,商業抵押貸款的貸款用途審覈不嚴格,貸款資金被查到違規流入樓市和股市。今年5月,曾有一家股份制商業銀行通過陰陽合同,違反商業貸款期限不得超過10年的規定。這兩個案例均發生在東部沿海的二線城市。
“這些案件促使銀監會對商業地產貸款做了較爲深入的檢查稽覈,引發了監管高層的注意。”中國銀監會法規部人士曾表示。
“事實上一直以來,各大銀行對商業地產投資貸款的審覈都比較嚴格,如今再次傳出收緊商業地產貸款的信號,這也是銀行降低自身風險的一種手段。”東原商業地產規劃發展部總監董渝焱表示,他很清楚地記得,2007年時他所負責的商業地產項目,銀行都組織專門團隊對貸款人資質進行審覈,甚至還專門邀請第三方機構參與評估。
收緊信貸資金防範過熱風險
然而,更多業內人士並不認爲上述理由是我市銀行緊縮商業地產信貸的真正原因。
“上半年商業地產的‘火’是因爲住宅市場資金的‘擠出’效應。投資住宅市場的資金被調控政策擠出來了,流向股市,不景氣,流向商業的優勢就非常明顯了。”策源地產副總經理徐波昨日在接受重慶晚報記者採訪時形象地說:“我認爲信貸資金收緊,在一定程度上也可以抑制流向商業地產的資金變得過熱,防範商業地產過熱的風險。”
重慶中原地產副總經理何偉堅稱,從今年初開始,各路專家和業內人士高調宣揚“不限購、不限貸”、“住宅市場遭遇國家政策的嚴厲調控而商業地產卻是本輪調控的‘避風港’”等觀點,導致大量資金開始由住宅向商業地產轉移。
在各路資金的熱炒下,商業地產升溫迅速,部分城市已現過熱苗頭,因此管理層必須對此現象提出預警,謹防商業地產的過度投資炒作。
上海同策諮詢研究部總監張宏偉在接受重慶晚報記者採訪時也稱,在住宅市場受到限購、限貸的遏制後,投資者開始將目光轉向商業地產。
如果銀行放貸放鬆,將會導致下半年信貸增長過快,爲確保金融市場穩定,勢必會對這部分有過熱跡象的商業地產投資進行降溫。
銷售型商業地產最受傷
何偉堅在接受重慶晚報記者採訪時分析認爲,商業地產信貸新政對於一些以自己持有的商業地產開發商而言,並無什麼影響,反而對於一些以銷售爲主的商業地產開發商會帶來最爲直接的影響。“以銷售爲主的商業地產項目,項目銷售和資金將面臨新的考驗。”
業內人士告訴重慶晚報記者,目前重慶的商業地產項目,大多數都是銷售型,真正開發者自持物業的比例相當小。
“對房地產開發企業而言,最不希望看到的是自己籍以救命的商業地產成爲壓跨企業的致命稻草。”我市一大型房地產企業副總裁很是擔心這種結局的產生。
他告訴記者,在住宅市場遭遇國家系列的調控政策後,不少開發商已經暗調盈利方向,將商業地產的銷售資金作爲企業完成年度銷售目標的主要支撐。
據瞭解,“招保萬金”四大龍頭房企公佈2011年發展規劃及行業展望顯示,謹慎擴張土地儲備,轉戰商業地產是其戰略選擇之一。
比如,以前堅持純住宅開發的金地集團提出以“住宅業務爲核心,以商業地產和金融業務爲兩翼”的戰略構想,向複合型房地產企業轉型。
而現在各大銀行紛紛提高商業地產信貸門檻,“這對於開發商來說並不是好事,會對項目銷售和房企資金鍊造成衝擊。”該人士表示。
明年初商業按揭貸款或增多
特別是在對預售商業地產項目暫停放貸,會直接影響開發企業的資金面,造成資金鍊緊張。
業內人士認爲,對開發商而言,重慶本土目前僅有幾家房地產企業上市,大多數本地房地產企業的主要融資渠道還是銀行貸款。但是今年以來央行七次上調存款準備金率,也是對房地產行業的警示,希望能夠抑制房貸衝動、控制貸款規模。融資渠道較少的開發商的資金利用成本還將進一步增加。
“在樓市住宅調控密集的政策接連出臺背景下,貨幣政策是影響樓市調控的關鍵因素。”我市某商業銀行長期從事金融政策研究的凌明認爲,頻繁上調存款準備金率、加息、縮減利率優惠幅度等進行信貸調控,直接導致了用於發放貸款的資金減少,因此流向商業地產的資金也受到影響。
凌明表示,對於購房者而言,年內獲得貸款的難度還將加大,成本也逐步提高。但是,凌明認爲這只是暫時,到明年初時住房貸款政策完全放鬆的可能很小,但獲得商業按揭貸款的機會則將增多。
據瞭解,目前貸款購買鋪面、寫字樓等商業地產的利率普遍在基準利率的基礎上要上浮20%~30%,最高可能上浮40%。因此,部分投資客戶因爲銀行貸款條件審批苛刻,放款時間過長,投資需求正在逐步轉向其他行業,如投資旅遊地產、收藏品等。(記者楊鈴曹勇)
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