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今天是國慶日,亦是樓市“銀十”的第一天。今年的“金九”以慘淡收尾,“銀十”恐也很難看好。
上月27日,處於價格膠著狀的國內樓市再受國際評級機構無情重擊。在名為《壓力測試顯示若銷售重挫,可能嚴重打擊中國房企的流動性狀況》的行業報告中,標普分析師寫道:“隨信貸政策越來越緊,將迫使開發商降價或尋找其他融資渠道,其中不少渠道代價高昂。”
這是標普向中國房企發出的最新警告。標普稱:未來半年至1年內,疲軟的銷售和趨緊的信貸將給中國房企流動性造成更大壓力,大多數標普評級的中國房企,尚能抵抗明年銷量降10%的壓力,但明年銷售若比2011年降30%,很多房企可能難以承受,超過一半會出現流動性問題。
標普對29家在港上市的內地房企進行了重新評級,大部分房企的評級等於或低於BB+級別之“投機級”。
有人也許會說標普評級所選取的樣本[最新消息價格戶型點評]實在太少,可信度值得推敲。本報想說的是,能在港上市摟錢的全系國內房企大鱷,它們未來的遇境尚且如此,其他成千上萬中鱷和小鱷又能好到哪裡去。“重擊”中國樓市並非標普一家。8月份以來美國黑石開始從上海樓市撤資;緊隨而至,內地房企通過離岸債券市場融資渠道形同“自動關閉”;再接著,外管局“暫時關閉”內地房企通過境外子公司發行債券為境內母公司融資渠道。新一輪調控組合拳不僅止於此。國慶前一周,綠城[簡介最新動態]股價暴跌28.5%,碧桂園[簡介最新動態]緊隨其後暴跌26%,保利[簡介最新動態]香港、華潤置地等也相繼下跌17%以上。
以上所及好歹系樓市大鱷,標普判斷它們的現金頭寸平均還能死扛6個月不言降價。但絕大多數國內房企恐怕沒那麼“幸運”,房企向銀行借貸“大門緊閉”,民間借貸成為救命稻草,大型房企借貸利率平均達20%以上,小型房企最高借貸利率已破40%。而且,房企不言大小,8月份平均負債率已創75.3%的歷史高點。縱然大小房企有暴利時代的“盆滿缽滿”打底,但再這麼耗下去,就是摟有金山銀山也會坐吃山空。
平心而論,因中央政府顧忌調控過烈會傷及宏觀經濟基本面,始於2009年四季度的樓市調控節奏緩慢,一直采取“溫水烹青蛙”的方式進行。可嘆大小房企愣是不肯放棄暴利仍將再續的幻想,一次次喪失中央政府提供的房價軟著落——回歸理性之機會,結果是越扛越被動。
輿論一直抱怨中央政府調控房價三心兩意。其實,鑒於調控以軟著落為最終目標,在開發商與買房人比耐心的同時,中央政府始終靜觀房價拐點出現。由於今年開始全國力推保障房工程,樓市的供方新生態開始構築,外加買房人心態已變,中央政府等待房價拐點出現比誰都更有耐心。
明年秋天要開“十八大”,後年春天要選舉新一屆中央政府。在此之前若房價未能適度下降甚至於重新攀昇,讓執政當局拿什麼取信於民?所以,隨公租、經適、廉租、限購、限貸等組合政策推出,以及非銀行渠道融資大門一道道關閉,房價漲幅仍將繼續收窄。至於能降多少,則要看國內宏觀經濟總體走勢及全球經濟態勢,如果對宏觀經濟影響過大,則會延長“溫水烹青蛙”的預定時間。反之亦然。總之,調控閘門大小猶如人們上飯館盡可“豐儉由人”,主動權始終掌握在政府手裡。所以,奉勸大小房企該做能識時務的“俊傑”。