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9月一過,“金九銀十”已經成了一個巨大的疑問。對於指望藉助天時大撈一把的開發商而言,“跌”字卻成了9月樓市的主旋律。縱觀樓市運行軌跡,通常是“金九不再,銀十難現”。專家指出,在沒有任何外界力量打破這種趨勢的前提下,樓市下跌的節奏勢必會加速,價格拐點也將進一步確立。
“金九月”變身“黑九月”
9月的一個週末,小張舉着降價求售的房源牌,在人流較多的北京市西大望路一十字路口站了一個多小時,卻無人問津。眼看着這招不奏效,小張舉着房源牌,在鬧市區不斷遊走以吸引人的眼球,但同樣效果不佳。“一年的收成全看9月。”小張說,在過去兩年,根本不用這麼費勁,他都能在9月做成幾單生意,而現在卻難以成交一單。
這是今年9月樓市的一個縮影。據北京中原地產監測,9月北京一手住宅簽約量爲5236套,二手住宅簽約量爲8750套,成交量依然維持低迷狀態,相比於去年,這兩個數據都下降了50%左右。
來自中國指數研究院的數據顯示,9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面,在其監測的30個大中城市中,有七成城市樓市成交量處於環比下降的態勢。其中,廣州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%,上海、天津商品住宅成交量環比下跌近10%。
多家房企均看淡9月乃至全年樓市,甚至有一些房企已經下調了銷售目標。北京城建興泰房地產開發有限公司總工程師崔會學告訴記者:“往年的‘金九銀十’樓市成交比較火爆,但今年市場呈現出明顯的回落趨勢。”
在成交量下降的同時,成交價格也出現回落跡象。據中國指數研究院監測,9月份上海、廣州、深圳等地商品住宅成交均價環比均呈現下降態勢,其中上海環比下跌0.37%。
中國房地產學會副會長陳國強表示,從目前走勢來看,多地樓市成交量的同比下跌已成定局,而成交價格也開始顯露出下探趨勢。
樓市供求發生鉅變
“樓市在國八條調控之下,市場出現了微妙的變化。”陳國強表示,“儘管樓市走勢看似撲朔迷離,但仍可從供求關係上去把握。”
據他分析,在供應層面,去年以來土地的大規模供應、高開工率增加了樓市庫存;在需求層面,一方面以限購限貸爲代表的政策極大地抑制了投資投機需求,另一方面購房者普遍處於觀望態勢,整個供求關係發生了逆轉。
毫無疑問,今年出臺的樓市調控是成交量價發生變化的主要原因。但是,自年初樓市調控國八條出臺以來,市場已經有8個月的消化期,卻爲何沒能消化掉政策效力?而在去年,4月份出臺了調控措施,僅僅3個月不到,政策效力即被化解。
對此,崔會學的感受是限購政策的影響較大。一家大型開發商日前作出的調查報告顯示,在國內最嚴限購令下,北京市想買、能買的購房者數量只有數十萬。
亞豪機構市場總監郭毅表示,限購令一方面排除了投機需求;另外,隨着有購房資格的購買力日漸消化,市場上的有效購買力將會越來越少,所以儘管市場也在試圖消化政策,但隨着時間推移形勢只會越來越嚴重。
房價拐點有望加速確立
對於開發商而言,藉助“金九銀十”賺個盆滿鉢滿無疑對緩解整個資金鍊狀況意義重大。尤其是在今年,開發商資金鍊普遍繃緊,那麼9月、10月的樓市收成勢必將進一步影響開發商的狀態。
郭毅表示,從市場規律來看,最好的銷售季節成交難以大幅反彈,估計10月份市場難有太大起色。
陳國強表示,年底一般是開發商比較難熬的日子,他們既需要償還信貸欠款,也需要支付工程款、員工年終獎,如果“金九銀十”成交低迷,那麼必將加劇開發商在與政策博弈中的失衡感。
陳國強預計,在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下,開發商必然更期望採取以價換量的銷售模式,房價下跌的步伐有望加快,價格拐點有望加速確立。
其實,類似的局面在3年前曾出現過。2008年9月,在從嚴調控之下,當月市場成交十分低迷,隨後全國多個城市發生了實質性的房價下跌,不過,受到國際金融危機的影響,宏觀調控爲之轉向,房地產市場調整的軌跡就此打斷。
但目前隨着調結構、轉方式,中國經濟基本面持續向好,另外CPI居高不下等因素也決定了本輪調控的持續性和深入性。
陳國強表示,從目前政策釋放出來的信號看,樓市調控從緊的方向不會改變,控制高房價的預期仍將持續較長時間,這將根本決定樓市的走勢。記者劉德炳、羅宇凡
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