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專訪經濟學家、燕京華僑大學校長華生
記者任衛東岳瑞芳
內地“房改”20餘年,香港烙印揮之不去。
從土地招拍掛,到商品房預售、個人按揭貸款,再到廉租房、公租房等住房保障政策,內地的房地產市場一貫向“香港模式”取經。
然而,經濟學家、燕京華僑大學校長華生近日在接受《財經國家周刊》記者專訪時卻指出,“香港模式”其實是一種拉大貧富差距的失敗模式,而其唯一可取的小戶型公租房我們又沒有學。
華生指出,首先,香港經驗是世界上絕無僅有的孤例,普適性不足;其次,香港是單純的城市個體,以一個城市的經驗指導一個國家的房地產調控實踐,局限性明顯。相比之下,日本和韓國在城市化過程中的樓市調控成功經驗更具現實借鑒意義。
最近,華生與日本中央大學經濟學博士董申等組成研究團隊,用一年半時間對日、韓兩國快速城市化過程中的房地產市場調控進行了調研和分析。他們發現,日、韓在房地產調控方面較成功的經驗是:住宅用地的公益性即非盈利性,在住房的流轉、保有、繼承環節建立完整和高額累進的稅收調節體制,實行全面向普通自住房和外來移居者傾斜的住宅需求調節制度,保證城市化過程中土地增值社會分享,等等。
東亞模式的調控經驗
《財經國家周刊》:為什麼需要更關注日本和韓國的房地產調控經驗?
華生:日、韓是20世紀中期以來,世界上為數不多的順利跨過“中等收入陷阱”、進入發達經濟體的兩個成功案例。兩國在二戰後用30年左右的時間完成了城市化和現代化轉型,而且沒有留下城市貧民窟等後遺癥,收入分配比較平等,基尼系數低於0.3。他們的經驗對正在進入城市化加速期的中國具有較強的借鑒意義。
中國的經濟發展和城市化的進程基本上屬於“後發追趕型”的東亞模式,在人口資源稟賦上與日、韓兩國十分相近,而且就農民進城、出口導向、產業昇級、農業社會向現代工業化服務型社會全面轉型這一系列發展軌跡來看,中國與日本、韓國走過的道路如出一轍,三個國家的城市化、現代化進程具有高度可比性。
現在,中國一線城市的絕對房價已經逼近或追平日、韓大都市,但人均國民收入還只分別是日、韓的十分之一和五分之一,2億已進入城市就業的外來人口仍無法安居,貧富分化嚴重,基尼系數高達0.5左右。高昂的房價已成為中國經濟社會結構轉型、發展方式轉變和現代化發展的主要障礙。
正因如此,參考日、韓跨越“中等收入陷阱”的成功經驗,意義重大。日、韓兩國成功實現城市化和現代化的關鍵一環,就是在高速城市化過程中采用強有力的經濟手段控制房價和戶型,在短短30多年間解決了大多數人口移入城市特別是大都市圈的安居問題。
《財經國家周刊》:中國房地產調控之前總是陷入“空調的怪圈,對照日、韓的成功經驗,你認為問題出在哪兒?
華生:就住宅需求調節而言,與中國長期不區分自住房和投資投機購房、而且完全不觸動現有多套存量房不同,日、韓在城市化過程中一直向移居人口的首套普通安居住房傾斜,運用多種經濟手段和杠杆嚴格限制非自住房和高檔大戶型住宅,同時無論在保障房供給還是商品房市場上,都全力確保小戶型自住房的發展,從而保證了在大量人口進入城市特別是大都市圈的社會轉型時期,相對稀缺的有限住宅資源能優先滿足基本民生的需要。
在住宅的流轉環節,與中國不同的是,日、韓均是輕交易稅,重所得稅;既方便了居民由於工作和生活需要改變和改善自住房,又能精准打擊投資投機購房。日本在戰後不久的1950年,鑒於城市化開始加速,大量人口進入城市,開始實行土地、房屋轉讓所得收益全部納入個人綜合課稅的條款,當年個人所得稅綜合課稅的最高稅率高達50%。後來還兩次上調,至1969年,個人所得稅最高邊際稅率調為75%。由於日本在個人所得稅之外尚有地方征收的10%住民稅,從而使得投資於住宅房產幾乎完全無利可得。
在住宅保有環節,日本政府規定對“敷地面積”(近似中國除公攤面積外的建築面積)120平米以下的自用住宅適用0.7%的優惠固定資產稅率,對超過120平米以上的部分及家庭擁有多套房實行2倍即1.4%的基准固定資產保有稅率,各地方政府還可根據自身財政的狀況上調稅率最高至2.1%,2005年廢止了最高上限。
韓國則從1974年就開始長期對住宅實行從0.2%低水平起征的累進固定資產稅,房產超10億韓元(即約580萬元人民幣)保有稅即達2%,對別墅和超過50億韓元(約2900萬元人民幣)的高檔住宅征收年5%的固定資產保有稅(其中在城市化高峰期的1970年代後期至1988年,最高保有稅率被調高為7%)。對擁有多套住宅的家庭實行所有住房加總累進的固定資產稅。
在日、韓以公平優先原則分配基本住宅的稅收調節制度下,住宅的投資投機需求自然受到沈重打擊。同時,超前改善性需求和鋪張奢華型需求也受到極大壓制,使住宅資源及其增值能較為均等地分布在廣大居民中間。此外,遺產稅的制度安排還引導有望繼承父母房產的子女寧可租房而不買房,以避免繼承房產時的高額稅收,這就更進一步節省和釋放了住房資源。
相比之下,中國長期以來房產既無保有稅也無遺產稅,住宅的轉讓所得僅按交易額1%征稅,而且一般全部轉嫁給買方,再加上“陰陽合同”盛行,監管部門“明知故縱”,投資房產“一本萬利”,稅收幾乎可以忽略不計。住宅財產擁有的嚴重不均等,已經成為貧富差距擴大的主要推手之一。