嚴厲的調控和旺盛的剛需

　　往年的『金九銀十』，不僅是銷售的黃金季節，也是漲價的黃金季節。伴隨房子的熱銷，房價也直線上昇。根據國家統計局統計，2010年9月份全國各類房屋價格均呈現出不同幅度的上漲，高檔住宅更是瘋狂上漲15.2%，這種漲勢延續到了今年上半年。

　　那麼，今年的『金九銀十』又面臨著怎樣的市場環境呢？

　　首先，去年四季度以來，央行多次提高存款准備金率和存貸款基准利率。近日還下發通知，計劃將商業銀行的保證金存款納入存款准備金的繳存范圍。這意味著銀行資金進一步吃緊，繼而影響到房貸。武漢許多銀行的首套房貸利率也上浮了10%至20%。無論是從調控政策力度還是銀行自身信貸規模來看，今年下半年個人房貸業務都沒有松動的跡象。這將對購房需求起到直接的抑制作用。

　　而政策的從緊又對市場預期產生較大影響。對購房者來說，觀望氛圍日益濃厚。據搜房網調查，58.82%的網友表示對『金九銀十』是否買房舉棋不定，要視房價、優惠折扣等情況再決定。對開發商來說，資金壓力將進一步加大，銷售將受到影響。資金鏈緊張的開發商會選擇降價或打折拋盤回籠資金，而資金相對寬裕的開發商則會繼續觀望，甚至借機捂盤。

　　業內人士介紹，對樓市影響最大的莫過於限購和限貸。雖然目前投資性需求已大大減少。但是，剛性需求尤其是城市建設及城鎮化過程中所產生的需求並未受多大影響。從經濟學角度來說，影響樓市波動的最關鍵因素——供需關系仍未根本改變。所以，無論是量還是價的方面，商品房銷售短期還不會出現大的震蕩。

　　如此看來，今年的『金九銀十』是否會出現仍然是個未知數。

　　 『金九銀十』還是『銅九鐵十』？

　　在這樣的市場背景下，越來越多的市場人士和購房者認為，開發商唯有通過實實在在的價格松動，纔能撬動銷售，否則『金九銀十』難以出現。搜房網在全國46個城市的調查顯示，41.8%的網友認為『金九銀十』會『量價齊跌』，23.5%的網友認為『房價會有所下跌，而銷量則上漲』，還有5.8%的網友表示『房價上漲，銷量下滑』。

　　北京中原地產市場研究部主任張大偉認為，今年上半年房地產企業經營業績都不樂觀，大多是靠二、三線城市在支橕銷量。現在二、三線城市開始限購，表明了中央控制房地產市場的決心，將直接影響消費者心理，導致『金九銀十』的銷量下滑。

　　華中科技大學經濟學教授汪小勤表示，隨著樓市調控的深入，開發貸款、購房貸款均收緊，整個樓市資金鏈呈現緊張趨勢。同時，『限購令』也使得不少改善需求被限制，加上現房樓市庫存量正在加大。因此，開發商會迫於壓力，采取促銷手段，加速推盤，以價換量，成交量相對七八月份會有所增長，但不會出現傳統意義上的『金九銀十』。

　　而湖北長江建築集團總經理舒先德認為，『金九銀十』期間，許多城市房價將會有一個上漲的趨勢。他說，受通貨膨脹等因素影響，房地產企業上半年土地成本、財務成本都有所上昇，肯定會趁這個銷售旺季彌補回來。同時，他對調控政策也比較樂觀。『全球經濟狀況將制約政府對房地產的調控。全球經濟放緩將對出口和經濟增長產生不利影響，這或將迫使政府不得不放松房地產市場的緊縮政策，以刺激投資和就業。』

　　與舒先德一樣，中國房地產指數系統副總經理姚銳認為，下半年中國房地產市場再出臺更嚴厲調控政策的可能性不大。姚銳表示，開發商在九十月份的推盤節奏會加快，成交量環比也會增加，但不會好於去年同期。對於即將出臺限購的二、三線城市，政策前期會出現短期的集中推盤、集中成交，一旦二、三線城市限購政策出臺，會對開發商和購房者造成較大影響，『金九銀十』難現。