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又是一年“金九銀十”。房地產市場經過上半年的普遍低迷之後,開發商似乎迎來翻身的機會。不過,在限購、限貸、限價以及房產稅等被稱爲“史上最嚴調控”下,許多業內人士和購房者疑惑,今年“金九銀十”是依舊火爆還是變成“鐵九銅十”?
“旺季”前的低迷
進入9月,各地樓市依舊不溫不火,並沒見“火爆”前的熱潮。
中國指數研究院1日發佈最新報告指出,上海、深圳等十大城市8月住宅平均價格爲15773元/平方米,與7月相比略有下降,降幅爲0.41%,爲去年9月以來首次下降。
具體來看,十大城市中,重慶、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個城市住宅價格環比下降,城市數比上月增加3個。而廣州、武漢、北京等3個城市價格環比上漲,漲幅皆在0.6%以內。
而8月同期全國100個城市住宅均價爲8880元/平方米,與7月平均價格8874元/平方米基本持平。其中,56個城市價格環比上漲,44個城市環比下跌。與7月相比,價格環比下跌的城市增加11個。
房價下跌的城市在不斷增加。與此同時,許多城市銷量也不樂觀,庫存房數量直線上升。據北京市房地產交易管理網數據統計,8月前四周,北京現房共成交619套,日均成交僅約22套,較7月日均成交42套大跌約47%。庫存容量已攀升至37656套,接近歷史最高位。截至8月31日,上海新房庫存面積依舊高達880萬平方米。同樣的情形在廣州、重慶、武漢等一線城市以及太原、長沙、南寧等二、三線城市大量存在,這些現房將都堆到“金九銀十”去銷售。
另外,開發商上半年拿地成本也同比下降。中國指數研究院研究顯示,1至6月,全國130個城市土地成交溢價率僅爲17%,較去年同期減少14個百分點,其中住宅類用地溢價率爲19%,較去年同期減少18個百分點。其中,上海今年前8個月土地出讓金743.1億元,僅爲去年全年的48.4%。北京前8個月土地出讓金671.95億元,爲去年全年的40.9%。
嚴厲的調控和旺盛的剛需
往年的“金九銀十”,不僅是銷售的黃金季節,也是漲價的黃金季節。伴隨房子的熱銷,房價也直線上升。根據國家統計局統計,2010年9月份全國各類房屋價格均呈現出不同幅度的上漲,高檔住宅更是瘋狂上漲15.2%,這種漲勢延續到了今年上半年。
那麼,今年的“金九銀十”又面臨着怎樣的市場環境呢?
首先,去年四季度以來,央行多次提高存款準備金率和存貸款基準利率。近日還下發通知,計劃將商業銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存範圍。這意味着銀行資金進一步吃緊,繼而影響到房貸。武漢許多銀行的首套房貸利率也上浮了10%至20%。無論是從調控政策力度還是銀行自身信貸規模來看,今年下半年個人房貸業務都沒有鬆動的跡象。這將對購房需求起到直接的抑制作用。
而政策的從緊又對市場預期產生較大影響。對購房者來說,觀望氛圍日益濃厚。據搜房網調查,58.82%的網友表示對“金九銀十”是否買房舉棋不定,要視房價、優惠折扣等情況再決定。對開發商來說,資金壓力將進一步加大,銷售將受到影響。資金鍊緊張的開發商會選擇降價或打折拋盤迴籠資金,而資金相對寬裕的開發商則會繼續觀望,甚至藉機捂盤。
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