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風險
商鋪空置增多銀監會首次預警
商業地產大熱背後,市場供需逐漸出現了不平衡,結構性矛盾更是凸顯。7月,銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。本報走訪廣州市場也發現,空置商鋪越來越多。此外,數據顯示許多城市人均商業面積過大,市場需求難以支撐,不少專家都對商業地產的泡沫表示擔憂。
商鋪出租難
筆者近期走訪幾家位於廣州天河區的商業廣場,發現空置的商鋪並不少見,襯得周圍正在營業的商鋪也多了幾分蕭條。
位於天河北路與五山路交匯處的曜和廣場,本來定位於爲天河北的白領提供一站式購物消費,並宣稱引進國外先進管理模式,但記者發現,該廣場開業近一年來,至今商鋪營業者少,而空置者衆,筆者粗略統計空置率高達60%。位於體育中心地下的時尚天河、天河廣晟大廈負一層的天河又一街等地下商場,也有不少空置商鋪。
而社區商鋪也並不樂觀。如地處崗頂繁華地段的陽光都會小區本有一座社區商業購物廣場,如今二層商鋪全然廢棄,只在首層稀稀落落地開着幾間低端日用品商鋪。
一方面空鋪仍衆,新的項目卻仍在你追我趕。據媒體報道,廣州泛天河大商圈還將打造幾大地下商場:一是完成天河體育中心綜合改造,打通連接天河城和正佳廣場的原宏城廣場地下空間;二是沿花城大道建立與兩側人行隧道連接的地下步行商業發展軸,並以此爲骨架,向北拓展珠江新城中央地下城,延伸並連接興盛路步行商業街;三是東方寶泰與中信大廈負一層擬將打通,建成地下商場。此外,廣州塔廣場地下,也將建設高端大型商場。
一位商鋪投資者告訴筆者,因爲商鋪太多,“商鋪不好出租”已成他的一塊心病,周圍一些投資者已經開始謹慎入市。
7月的數據顯示,廣州一手商鋪成交量幾乎出現每週遞減的狀態,7月4日至10日一週商鋪網籤成交量33870平方米,接下來第二週減至21595平方米,第三週更大幅下滑至6093平方米,第四周也就是7月最後一週網籤量略有上升至8231平方米,但隨後8月的第一週網籤量僅剩下5669平方米,爲近5周以來的新低。
二三四線城市商業物業堆積
實際上,商業地產近年一路高歌猛進的背後,一些“地雷”可能已在不經意間被埋下。
分析人士指出,上海、廣州等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積,上海甚至超出了人均2平方米,當供應量超過市場的消化能力,就會有一大批商業物業滯銷堆積,開發商的資金鍊斷裂,進而引起一連串的連鎖反應。
不僅僅是商業高度發達的一線城市,不少當地商業生態並未成熟的二三四線城市更是超前發展,大量城市綜合體涌現。中國購物中心產業資訊中心報告顯示,到2011年底,東莞將擁有購物中心69家,建築面積350萬平方米;瀋陽將擁有購物中心71個,建築面積超過700萬平方米;石家莊將擁有購物中心22家,建築面積接近230萬平方米;貴陽將擁有購物中心43家,建築面積接近200萬平方米。
知名財經評論員葉檀表示,按照國家頒佈的《城市居住區設計規範》規定,每個可容納5萬人的居住區,應配備的商業服務設施面積爲7000平方米。這意味着,東莞將擁有的購物中心可滿足2500萬人的購物需要,石家莊可滿足1600多萬人,貴陽可滿足1400多萬人,而瀋陽更可以滿足四五千萬人的購物需要。無論城市化進程怎麼迅速,這樣的超前進度都顯得過於離譜。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認爲,目前商業地產的確有過熱之嫌,風險正在積聚。還有業內人士指出,近幾年來,不少開發企業爲了擴張業務,主動進入了商業地產,也有不少企業在住宅地產調控的情況下被動進入了商業地產。
中原地產胡廣東也表示,商業物業如果沒有統一的經營運作,與區域產業配套及消費能力不相吻合,就會出問題。
商業地產可能不再是政策“避風港”
事實上,商業地產的“過熱”已經引起了監管層的憂慮。
在中國銀監會近日召開的2011年年中工作會議上,銀監會主席劉明康公開表示,將對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。這是銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。而針對銀監會的警示,近期部分地區部分銀行的商業地產貸款利率已經出現上浮。
全國城市地價動態監測系統近期在發佈二季度數據時也提出,“在政府對商品住宅交易嚴格限制下,投資持續轉向商業地產,二季度全國商業地價環比、同比增長率均爲最高。商業地產成爲地產資本‘蓄水池’還是新泡沫,值得高度關注。”
種種跡象表明,一直被視爲常規性投資渠道的商業地產,很可能不再是政策的“避風港”。
●南方日報記者盧軼實習生常仙鶴呂韻婷
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