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走在廣州街頭,只要你留心,近期不少大型商場如雨後春筍冒了出來。
如位於天河商圈的萬菱匯、太古匯、東方寶泰廣場;位於珠江新城的廣州友誼國金店、廣百高德置地廣場點、太陽城廣場;農林下路美東百貨等等。隨着這一撥大型商場的開業,吸引了大量品牌進駐。如太古匯新近開業的LV旗艦店面積多達1800平方米,同時還引入Chanel、Dior、MiuMiu、Tiffany&co、Prada等十多個國際一線品牌,9月份整體開業後更有多達180間商鋪全部開業。
大型商場涌現背後,是商業地產的持續升溫。自去年以來商品房市場屢受調控限制,不僅是廣州,全省各地商業地產都迎來了“春天”,不少開發商也紛紛轉戰商業地產。來自廣東省房協的報告顯示,今年上半年,全省辦公樓、商業用房投資同比分別增長69.5%和23.5%。其中,辦公樓投資增幅同比提高20.5個百分點,遠高於住宅投資2.8個百分點的增幅。
廣州下半年寫字樓入市達7年最高
從去年開始,隨着幾輪樓市調控對商品房市場的打擊,商業地產由於遊走於調控外圍,成爲了調控擠出資金的避難所。商鋪、寫字樓等商用物業一時放量供應。
一個典型的例子就是廣州珠江新城,作爲廣州的金融CBD,近年大量甲級寫字樓開建或投入使用,尤其是2011年,大體量的優質新供應呈現井噴態勢,甲級寫字樓的租金也呈現上升趨勢。如一季度正式交付的廣州西塔,近期越秀地產宣佈已完成八成招商。而其平均309元/平方米/月的有效淨租金,也高踞市內衆多甲級寫字樓租金之首。
7月19日,珠江新城B2-11商業地塊競拍再度震動業界。美林基業旗下的廣州常遠房地產開發事業有限公司力壓萬科、合景泰富和富力等衆多巨頭,最終以12.8億元將該地塊攬入囊中,而其高達17933元/平方米的樓面地價,廣州商業地塊的新地王就此誕生。更印證了珠江新城商業地產的大熱。
仲量聯行報告顯示,下半年,廣州優質的投資型寫字樓入市繼續增多,預計將達到過去七年最高水平。來自省房協的報告也顯示,2011年上半年,全省辦公樓和商業用房的施工面積分別爲1014.46萬平方米和2577.42萬平方米;新開工面積分別爲170.72萬平方米和515.31萬平方米;待銷面積分別爲85.83萬平方米和482.91萬平方米。各項指標均遠高於去年同期。
不僅是廣東,實際上全國各大城市都出現了類似的情況。以上海、北京爲例,2011年7月,上海寫字樓共計成交1356套、成交面積155241平方米,環比分別增長15.9%和10.1%,同比分別上漲10.0%和60.7%。北京寫字樓市場空置率下降至6.19%,環比下降2.98個百分點,租金繼續攀升,甲級寫字樓的平均租金環比上升9.40%,至每月每平方米204.96元。易城中國發布最新報告也指出,北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市甲級寫字樓都呈現供需兩旺。
熱點城市商業地價幅度遠高於住宅
商業地產的風生水起,還表現在不少房企紛紛轉型,扎堆商業地產。
業內人士表示,幾乎所有的大型房企都在加速商業地產的戰略佈局。如一直專注於住宅市場的萬科地產,7月初高調宣佈了其商業地產策略:打造城市綜合體品牌“萬科廣場”,社區商業品牌“萬科紅”,寫字樓品牌“萬科大廈”。萬科方面提供的資料顯示,萬科商業地產項目將陸續在北京、上海、重慶、西安等全國20多個城市開始運營。
此外,保利計劃將商業地產的投資比例逐步增大到總投資的30%;富力地產宣佈,2011年將在全國開業16家富力旗下酒店。另外,龍湖地產、恆大地產、金地集團等紛紛搶灘商業地產,華潤萬家、好又多、聯華等零售商也由商業切入商業地產,規模堪稱史無前例。
從開發商拿地的情況來看,2010年至今,主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升,尤其是作爲商業地產重要產品之一的寫字樓成爲了近期投資熱點。從房地產行業投資流向來看,2011年一季度投資於寫字樓的資金比重較去年四季度提高了5.61%—8.07%;而投資於住宅的資金比重則下跌了7.3%—38.85%。
國土部旗下中國土地勘測規劃院最新發布研究報告也顯示,京滬廣深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業地價全線上漲,且幅度遠高於住宅地塊。
除了住宅市場調控的擠出效應,業內人士還指出,商業地產的大熱還源於其投資回報率高。據瞭解,國內住宅地產的投資回報率大概爲3%—5%,而商業地產的投資回報率則有6%—8%,二者相差將近一倍。而物業自身增值的收益率更是不可估量。
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