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7月12日,溫家寶總理在國務院常務會議上提出,房地產調控方向不動搖、調控力度不放鬆。對已在全國近40個城市出臺的限購政策,明確提出要繼續嚴格執行,而房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。限購擴大至二三線城市的調控新政依然箭在弦上。住建部近日下文,各省區市在8月20日前上報所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況,該項消息意味着二三線限購城市名單很可能將在8月底9月初公佈。
從一、二線城市上半年的房地產市場表現來看,“限購”無疑是對市場影響最大的調控措施。對於房地產調控深化,限購擴大至二三線城市,業界普遍預測將對下半年二三線城市市場造成重大沖擊。中原集團研究中心近期對50個尚未實施限購的城市市場情況及出臺限購政策的可能影響進行了調研,結果表明,一旦這50個城市出臺限購政策,成交量受影響的城市數量將佔九成。其中,22個城市(佔比44%)將受到明顯衝擊,另22個城市(佔比44%)將受到一定影響,其餘6個城市(佔比12%)將不會出現明顯變化。因此,隨着二三線限購城市名單的後續公佈,這些城市或將難再獨善其身。
主要城市樓市成交普跌
8月以來,全國樓市出現降勢,成交量低位運行,主要城市市場下行軌跡明顯。據中國指數研究院發佈的8月第一週數據顯示,被監測的35個城市中,僅10城市樓市成交量同比上漲。重點城市中,僅成都、天津和武漢同比上漲,其餘多數城市成交量皆同比下跌,其中杭州跌幅最大,達55.89%,其次是重慶,跌幅亦超過40%。以北京市場爲例,8月第一週,北京商品住宅(期房加現房)成交1020套,環比7月最後一週下降了50%,成交面積僅12.55萬平方米,創今年調控以來新低,調整態勢非常明顯。而此前北京市房地產業協會公佈的數據顯示,1-7月北京新建普通住房的價格爲13623元/平方米,比去年全年均價下降8.2%。
在限購政策下,符合條件購房者的數量是有限的,因此提早鎖定潛在客戶已逐漸成爲開發商的共識。中原集團對7個重點城市的監測顯示,供應已回升至相對高位。從最近4個月的供求比來看,北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平,整體供求比分別爲1.74、1.58、2.63、1.63,而上海、廣州、重慶的供求比相對合理,分別是1.26、1.03、1.11。從市場的表現來看,上述供求比已達高位的城市如北京、深圳、成都、杭州,其實質性降價的樓盤正在不斷增加的過程中,而上海、廣州的住宅價格目前依然比較堅挺。
一線城市調控再度深入
7月,一線城市中的上海、深圳均出臺了新的房地產調控政策,不約而同地提出了限價要求。與限購相比,限價政策更具行政意味,同時與地方政府的執行力度也密切相關。我們認爲,上海的限價對市場影響較小,而深圳的限價政策將對市場產生實質性影響。
上海的“滬四條”徹底堵住了通過補交納稅證明的購房渠道,同時還提出房管部門要指導房地產開發企業參照本區域同質樓盤實際成交價格、委託房地產估價機構評估等方式合理定價。由於限購政策出臺後上海的外地購房者比重已經明顯下降,因此限制補交納稅證明對全市住宅成交的影響有限,僅對部分外地客戶佔主導的樓盤影響較大;而限價政策也未出臺實質的實施細則,具體操作取決於各區縣的房管局,我們認爲,限價政策或對定價偏高的高檔住宅造成一定影響,尚不會影響上海整體住宅市場的價格水平。
深圳規定8月1日起執行新的限價政策。將按照90平米以下、90至144平米,144平米以上這三種面積段進行限價。規定新開樓盤不得超過同質樓盤的均價,新拿證項目不得超過上月實際成交價格。深圳的限價政策有具體的執行細則,可操作性較強,開發商很難規避,尤其對新開的高端樓盤而言,大幅溢價開盤必將受限。因此,8月1日之後如何推盤及定價將成爲深圳發展商的頭等大事,這將在一定程度上影響短期內的住宅供應。
資金趨緊以價換量大勢所趨
日前,銀監會對房地產信託業務規模較大的信託公司進行了“窗口指導”,已有20餘家信託公司暫停了房地產信託業務。數據顯示,上半年投向房地產領域的新增信託資金累計達2077.66億元。在收緊房地產信託後,開發商目前唯一未受調控的融資渠道僅剩下海外融資,而海外融資本身的限制條件較多,對當前內地房企來說無異於杯水車薪。目前房地產企業的融資大門已經基本關閉。在融資無門的情況下,部分資金緊張的中小發展商將加快降價或項目出售的步伐,房地產行業集中度將進一步增強。
中原集團對最近4個月重點城市供應分析數據顯示,在成交持續低迷的情況下,開發商非但沒有捂盤惜售,反而加快了推盤的速度。這種情況表明開發商已經意識到調控政策並非短期措施,在庫存不斷增加、融資不暢的大環境下,通過小幅降價來刺激銷售已經成爲衆多開發商近期的首選。中原集團研究中心人士認爲,目前一線城市和二線發達城市的房價已經出現全面鬆動,尤其在一些供應集中的區域,價格戰已初現端倪,而品牌開發商的率先降價將進一步帶動區域整體價格的下調,房價拐點已逐步顯現。其中,北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進入下降通道。
南方日報記者李廣軍
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