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據經濟之聲《央廣財經評論》報道,在繼續釋放樓市調控從嚴從緊信號基調以後,二三線城市將實行限購的傳聞不絕於耳。昨日下午,住房和城鄉建設部正式公佈了五項限購標準,並要求各省在8月20日之前上報所轄區內各城市上半年房地產市場調控工作情況,滿足5項標準中任意兩項的二三線城市將有可能被列入新增房地產限購城市名單。
二三線城市樓市限購標準出爐,限購名單呼之欲出,部分城市出現恐慌性購房。限購爲什麼會引發恐慌性購房?有沒有必要恐慌?新一輪限購會對房價走勢帶來怎樣的影響?經濟之聲特約評論員、華東師範大學房地產系主任華偉對此發表了評論。
主持人:根據您的觀察,所謂的恐慌性購房真的有嗎?都是誰在恐慌呢?
華偉:應該說恐慌性購房跟政策息息相關,它是一個客觀存在,投資客服尋找投資渠道非常有限,調控一年多,除了買房子買別的都不放心,既然不能在上海、北京買,想去其他地方買。
主持人:但是現在可能也買不了。
華偉:現在不能買了,所以急了,這是一種情況。還有一種情況就是大中城市限購限貸的標準,在全國會有一個示範效應。我想改善我的住房,所在城市一旦加入到限購的行列,改善居住環境的計劃恐怕就要延遲。加上又有政策的傳言,所以要在政策出臺前在其他沒有限購的地方,趕快把房子買大、買好。
另外一個,因爲中國的獨生子女政策,這小兩口如果年齡步入了婚姻的年齡,早晚都要結婚領證,要買房,但是早買房不限購,晚買房要限購,所以咬咬牙,趁着限購沒來,趕緊把房買了,這一切都可以歸結到恐慌性裏面去。
主持人:有專家認爲二三線城市限購已經說了很長時間了,開發商可能在這一年半年當中調整這個策略,因爲暫時看不到出現大規模降價的可能。但是也有人認爲政策出臺前夕房價可能會有所上漲,您傾向哪一個觀點?
華偉:準確地講不是二三線城市調不調控的問題,而是調控的範圍是從“北上廣深”向全國70個大中城市,甚至向更大範圍的城市推廣的問題。
相對於“北上廣深”這些比較活躍城市的房價,其他地方的調控也要從局部走向全部,從大城市走向中等城市,再從個別上漲過快轉向全國普遍上漲都不慢的一些城市羣,然後翻譯成民間的版本就變成“二三線城市也要進行限購”。
主持人:這是一個很正常的先後次序的問題?
華偉:限購有一個很大的隱患,如果只限購上海,不限購旁邊的這個城市,原來在上海買房的投資客就把周邊的房價帶高了。如果上海不限購,旁邊的崑山等其他地方,房價恐怕就漲不了那麼快,包括北京周邊的河北部分城市也是這樣。
這種調控有傳遞性,對主導中心城區和城市的嚴格調控必然就導致周邊城市房價上漲的壓力大一些,如果限購不實行一個全面的調控措施,不採取全國統一的步驟,有計劃地推廣,必然會產生很多政策上的節奏性盲點,會造成一種階段性的扭曲,然後就反映出一定的市場價格現象。
主持人:所以限購應該是一個全國範圍的行爲?
華偉:限購應該在全國範圍內有計劃的實施,同時對於個別城市來說,到底是中心城區限購還是郊區可以放鬆?比如和一二線城市距離比較近的城市,受它市場輻射影響比較大的城市的調控手段、方式都應該因地制宜、有所側重。
主持人:現在的限購可能在全國範圍內大力推廣,力度該怎麼掌握?比如有人說要是不加大力度,可能會“美了開發商,樂了投機客,養了銀行,苦了百姓”,這個限購政策持續多長時間比較合適?
華偉:實際上在這個調控裏沒有得益者,因爲調控是短暫的,不能長期實行,可以暫時救急,爲政策贏得喘息的時間,如果延續過長的話,會極大地傷害市場經濟的主體,最終削弱整個社會經濟發展的後勁。所以限購不是一個根本政策,是一個權宜之計,如果把權宜之計當成根本大計來做,那麼就不會有最終的受益者。
主持人:既然是權宜之計肯定有退出的情況,退出以後房價會不會出現暴漲暴跌的情況呢?
華偉:其實很重要的原因是把房價穩定在什麼水平上,比如雞蛋在漲、豬肉在漲,汽油在漲,只要房價漲得比這些商品慢,相對來說就等於降。如果經過三五年,房價上漲都比基本物價上漲緩和,那麼歷史上留下來的上漲過快的部分慢慢就會被時間消化掉,如果我們指望一年的時間,把以前上漲累計的矛盾都化解掉,不但解決不了老問題,還會產生很多新問題。
所以要科學認識房價,只要房價漲的比物價漲的慢,在收入增長的範圍內,都是合理的。如果超過了這個範圍,那我們需要對超過的部分進行堅決的調控。穩定房價首先界定在這個範圍內。然後再齊抓共管,房地產市場穩定健康發展就指日可待了。
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