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限購“擴容”限貸“升級”限房價限地價……
□新聞分析
新華社“新華視點”記者葉鋒劉德炳潘林青
限購“擴容”、限貸“升級”、限房價、限地價……近期,樓市調控之手悄然加碼,“限”令正全面“升級”:
——“限購”將擴容。國務院常務會議已明確要求已實施限購措施的城市要繼續嚴格執行,房價上漲過快的二、三線城市也要採取必要的限購措施,有關部門正在“圈定”限購新名單。
——“限貸”範圍擴大。銀監部門日前重申:對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。記者近日從北京多家銀行了解到,第三套房已“一刀切”地被叫停。
——限房價出臺。河北廊坊房管部門近日向開發商發出房價控制目標參考性建議,比如新建普通商品住房價格最高不得高於9000元/平方米。
——限地價。北京近期掛牌出讓的門頭溝區永定鎮一地塊,採取“限地價、競房價”的交易方式,即:在確定地價的情況下,以“價低者得”的原則,由競買人競報未來在該宗地上建設的商品住房的銷售價格,承諾房屋銷售價格最低者爲競得人。
在這一輪房地產調控打出的“組合拳”中,行政手段比重較以往更高,“有形之手”在樓市諸多環節全面發力。不過,高房價仍未完全“降服”。與此同時,開發商紛紛加快在二、三線城市“掠地”,部分地區房價漲幅存在“透支”風險。
北京大學房地產金融研究中心主任馮科說,只要執行到位,“有形之手”將對樓市起到立竿見影的作用。但樓市服用過猛的“退燒藥”,會否出現“副作用”,應有充分預估。比如,目前地價可以限定,但日後的房價卻存在變數,“限地價、競房價”的項目,一旦房價預期下跌,開發商會不會通過降低建房成本減少損失?其次,一些城市明確限購政策將執行至今年年底。一旦限購取消,相關地區的樓市是否會遭遇反彈?後續政策如何銜接?
馮科等一些專家分析認爲,“有形之手”主導的強制“退燒”,無疑能取得短期效果,但如果土地供應緊張、供應結構失衡、投機炒作活躍等關鍵問題不解決,那麼一旦“限”字令有所放鬆,房價報復性反彈將是“大概率”事件。如何使調控由短期的價格目標和長期的結構目標轉變,使樓市及時迴歸“市場化”軌道,考驗着各級政府的智慧和膽略,要嚴防樓市陷入“一管就死、一放就亂”的境地。
綜合專家意見,從調控的長遠目標考慮,政府的“有形之手”關鍵在於把好“四道關”。
其一,把好“地”關。統計數據表明,全國今年上半年住房用地供應計劃完成57406.82公頃,僅完成全年任務的26%。下半年供地任務艱鉅,既要防止土地出讓溢價過高,也要減少土地流標流拍現象。
其二,把好“錢”關。和去年相比,今年上半年房地產開發貸和購房貸兩頭均明顯收縮,兩者累計同比下降四成多。從目前市場反應來看,房企資金鍊普遍繃緊,去庫存動力在增強。房地產信貸政策能否堅持,十分關鍵。
其三,把好“保障房”關。加快保障房建設,其實是對房地產市場化改革以來住房保障長期弱化的一種“補課”。不管調控鬆緊,保障房建設已不容許有懈怠。
其四,把好“政策執行”關。我國管控房地產業主要以政策爲主,而政策易多變。應及時對政策梳理完善,適時形成制度,並嚴格落實監察和問責等一系列約束機制。
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