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風險可控前提下尋求共贏
用保險資金支持保障性住房建設,不僅有利於加快保障性住房建設工程的發展,而且有助於提高保險資金的長期投資收益和保險業的穩定發展。各方正在力求風險可控的情況下尋求共贏。
保險資金投資保障房,備受關注的是收益率將會如何。有保險業內人士表示了自己的擔心,認爲地方政府爲保障房債權計劃設立的收益率一般爲3%至4%,而保險資金對收益率的訴求在6%至8%,兩者相差明顯,政府的保障性住房項目按照測算需要15年至20年才能收回成本,而大多數保險公司對回報週期的預期要遠遠短於此。
“如何規範保險資金在這一領域的投資,尚需相關細則出臺。而且,保險公司投資保障房的收益率相對中長期國債與大額協議存款並無太大優勢。”有專家認爲。
中國太保的第一單險資保障房項目,債權收益率採取的是通過框架協議盯住同期貸款利率的辦法,按目前利率水平和項目收益率來計算,該項目預期穩定在6%左右。中國平安參與的第二單保障房項目,收益率則是採用固定收益和浮動收益相結合的方式,即債務金額的50%按照固定利率6.4532%計息,另外50%則按照同期貸款基準利率下浮5.1%,收益率不低於5.44%且不高於8.16%。而集結了7家保險資產公司的保險資金參與的北京保障房項目,收益率則被統一設定爲以5年期貸款利率爲基礎下浮11%,按季結息付息。
這樣的形式也規避了保障房領域存在的風險,即使未來發生公司償債危機,保險公司仍然可以從地方政府追償債務,同時也可以在未來的時間內通過更高的收益轉讓債權。
保監會相關負責人日前表示,保監會支持保險資金投資保障房,目前沒有政策障礙。保監會已經加緊制定保險資金投資保障房項目的相關細則,並且將對參與的保險機構的資格、投資比例等進行明確要求,保險機構須遵循自願參與、風險自擔的原則。
背景資料
自今年3月中國太保率先推出“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”,用40億元投資上海保障房建設後,中國平安又與上海城投控股簽約推出7年期“平安—城投控股保障房項目債權投資計劃”,募資不超過30億元用於支持上海保障性住房建設。
與此同時,涉及290億元的債權投資計劃已在6月正式獲得保監會批覆,該計劃由北京市土地儲備整理中心與太保、國壽、平安、人保等國內7家保險資產管理公司簽訂。上述資產管理公司已經開始向保險公司進行宣傳和募集。項目的具體運行方式爲,由上述7家保險資產管理公司通過發行債權計劃把數百億的保險資金借貸給北京市土地儲備整理中心,由後者利用這些資金爲北京市保障房建設提供前期的土地供應,但是保險資金不參與後期二級市場的開發。
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保障房建設資金來源
銀行信貸方面,央行日前公佈的《2011年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示,上半年房地產貸款累計新增7912億元,同比少增近6000億元,其中保障性住房開發貸款累計新增908億元,比年初增長54.8%。在房貸規模持續下跌的情況下,銀行開始選擇將貸款投向收益更爲穩妥的保障房貸款。業內專家認爲,存款準備金率的幾次調升,使得商業銀行紛紛收緊了信貸閘口。與此同時,房地產調控力度持續不減,也降低了銀行對房地產信貸的投放熱情。“從現在保障房的建設進度來看,下半年對於資金的需求量會越來越大,如何加快拓展渠道是當務之急。”
保險資金方面,從目前的情況來看,儘管保險資金在解決保障房資金來源上開始扮演一定的“角色”,但“戲份”依然不重,真正能夠提上保險公司日程的項目極少。但是,業內人士認爲,保障房不同於普通商品房的開發,建設運營期長,利潤率較低,商業房地產企業參與動力不足,融資困難較大。由保險公司發起設立的債權計劃,則可以作爲一個補充。保險資金參與保障性住房建設,符合保險資金的投資要求。保險資金的特點是規模大,久期長,追求資產負債的合理均衡匹配和長期可持續的穩定回報,對資金運用的安全性要求很高。
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