反映在成交上，近期市場上的少數純板式住宅、單一產權中大戶型都非常受歡迎。例如華僑城某樓盤，總推盤量才200來套，獲得市場熱捧。而日前開放營銷中心推出160平米樣板房的萬澤雲頂香蜜湖也是訪客絡繹不絕。有消息說，該盤預計8月份開盤銷售首批3棟，主推160、180平米兩種戶型，共約160套單位，均爲毛坯發售，開發商提供裝修供客戶選擇。

　　不足以改變大趨勢

　　戴德樑行華南華西區董事總經理程家龍認爲，具有不可替代的稀缺資源和區位優勢的樓盤贏得改善型和投資性需求的青睞，這是必然的趨勢。“即便在2008年金融危機時，包括華僑城天麓七區和波託菲諾純水岸五期在內的高端物業也同樣實現了快速銷售。”程家龍認爲，“改善性需求在目前的市場環境下並不能成爲主體，不足以影響市場整體走向。

　　事實上，近期悄悄開盤的泛海拉菲花園二期就是一個典型的案例。該盤主推中大戶型，意圖吸引改善性需求，但前期蓄客、實際吸籌量遠遠不夠，開盤當天到訪量就遠低於可售套數總量。

　　“有消息說僅僅銷售了三成多。這是一個警示，一方面說明開發商定價要更理性，一方面也說明深圳樓市購買力有所減退。”一位房企銷售經理這樣跟記者說。

　　投資保值

　　限價品質大盤依然透着“熱勁”

　　不可否認，“限購、限貸、限價”三限政策給了剛性需求入市的良機。然而，近期的市場現實表明，投資性需求的購買力依然是深圳樓市一股不可或缺的力量，在不少深圳樓盤仍然可看到他們的身影，而在郊區乃至周邊城市低價房，投資性購買力更可以佔據八成以上的成交。

　　投資傾向發生變化

　　仲量聯行市場部副董事黃建玲認爲，市場上想進入樓市的投資資金總量一直非常龐大，但在限購政策下，這部分資金又不容易入市。“這就促使現在的樓市投資出現了一些變化，要麼珍惜每一次購房機會，儘量買上高品質資源型樓盤，要麼到周邊未限購城市橫掃低價盤。”

　　在深圳，華僑城波託菲諾純水岸9期就是一個典型案例。“雖然每套總價都在千萬元級以上，但擋不住客戶對項目的追逐。”深圳市鼎泰投資諮詢有限公司董事長王沙濱認爲，華僑城這個項目的客戶羣已非傳統意義上的首次、二次改善置業等情況，這種購買力的相對值雖較小，但是絕對值仍然數量可觀，購買原因也較爲複雜，自住、改善、投資保值、防升值抗通脹等各種情形都有。

　　非限購城市受熱捧

　　而在周邊城市，合正·東部灣、碧桂園·十里銀灘就更是典型樓盤。碧桂園·十里銀灘預計明日開盤，自進入推廣期以來，每天來自深莞穗惠港等珠三角乃至東北的看房客戶都超過萬人，實爲近期樓市的一大標誌性樓盤。

　　合正·東部灣已經開盤，當天推出的450套房全部售完。從項目開盤現場到訪客戶看，超8成是以濱海度假兼投資爲首要購房目的。有地產研究人士表示，“不限購、價格實惠、資源優厚，這些都是吸引大量投資客前往置業的重要原因。”

　　然而，一位世聯地產研究人士也表示，就目前的樓市形勢而言，投資性購買力的可持續性非常值得懷疑。“在深圳繼續限價的情況下，投資客還敢抄底嗎？一旦珠三角二線城市限購，投資客還能出去嗎？”這位地產研究人士認爲，靠投資性購買力催動樓市的時代已經一去不復返了。(記者胡春)

　　機構觀點

　　不同品質樓盤購買力差距懸殊

　　王沙濱深圳市鼎泰投資諮詢有限公司董事長

　　在“三限”等不斷收緊的政策環境下，最近市場上仍然出現的一些“日光盤”及一些大賣樓盤，顯示出了市場仍然存在強大的購買力，其原因大致有三個：一是品質樓盤、稀缺資源盤受熱捧；二是無限購政策影響、度假樓盤熱銷；三是限價樓盤、比價效應促使成交。

　　然而，前一段時間旺盛的樓市購買力能否持續？這必須重新考量。我們認爲，一方面看大的政策及經濟環境，另一方面看深圳房地產市場的具體情況。

　　從政策及經濟層面看，已經有“下半年房地產調控不會放鬆”的基調，因此從調控週期來講，購買力不太可能一直表現強勁。

　　深圳的房地產市場有其自身的特點，一是供應量不平衡、需求也不平衡，大家都知道原關內和關外的供應量相差較大，寶安、龍崗的供應量所佔比例較高，福田羅湖等地供應量較小；二是區域發展不平衡，原關內所佔社會優質資源較多，因此原關內樓盤和關外樓盤有着一定的差異性。對同一區域供應量較大的樓盤來講，同質化、多樣化選擇、客戶購買屬性、首次置業、購買價格等都是目標客戶難以取捨的因素，在這其中，很難說有持久的購買力；相反，在供應量較小的區域，佔盡優質資源的樓盤，其購買力也是很強的。

　　拿一個首次置業爲首付款和貸款利率還精打細算的樓盤和一擲千金的豪宅樓盤來講，所表現出來的購買力是不可能一樣的。靠投資性購買力催動樓市的時代已經一去不復返了。

　　剛性需求長期主導深圳樓市

　　程家龍DTZ戴德樑行華南區董事總經理

　　在限價政策的影響下，近期部分住宅項目的低價推售的確刺激了部分需求的釋放，全市商品住宅新房月成交量從5月前不足20萬平方米升至6月的26.74萬平方米，而7月的前25天成交量也達到24.26萬平方米。然而，將這樣的成交規模放在2008年底以來的月成交量比較中仍處於較低水平，就數據本身來看只能說是低位波動，而不能因此認定需求出現大規模的釋放。

　　結合近期熱點成交的項目來看，價格調整對於置業者的刺激是明顯的，但我們也看到不同於市場上行時期幾乎所有樓盤都充斥着投資者的身影。目前市場從供應到成交，中小戶型單位均佔據主體，以西薈城、水榭春天等項目爲代表，吸引到的則主要是首次置業和改善型需求，即剛性需求。

　　由於“限貸”和“限購”擡高了入市門檻，預計後續市場中投資型置業的活躍度將持續處於低水平。與此同時，剛性需求依然將主導深圳樓市的走向：一方面由政府強制執行的限價政策對剛性需求的持續刺激作用將有利於突破目前市場觀望氛圍漸濃的僵局；另一方面，限價房對整個市場的價格變化形成參照和影響或將觸動部分開發企業迫於資金壓力選擇降價推動銷售，部分剛性需求在具備對當前價格的承受能力的前提下也有望伺機釋放。