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碧桂園·十里銀灘折後7.5折開售、大運板塊某樓盤直降4000七折上市、深圳萬科啓動“萬團大戰”……在調控政策未見鬆弛的背景下,深圳樓市價格似乎出現了某種鬆動的跡象。與之相呼應的是,一度觀望中的樓市消費力開始躍躍欲試,近期市場上一些降價優惠幅度較大的樓盤贏得了市場的熱情追捧,“隔夜排隊、開盤搶購”等現象重新上演,甚至弔詭出現了幾個久違的“日光盤”。
嚴厲的“三限”調控下,究竟是誰在搶房?剛需還是投資?是誰撬動了樓市那個“敏感的支點”?這是很多地產業內人士都覺得詭異到難以理解的問題。
而在接下來的半年時間裏,“限價房”政策刺激下爆發出來的這股樓市購買力是否仍將繼續主動釋放?深圳人對樓市政策的理解、對未來樓市趨勢的判斷、樓市消費的信心指數、樓市消費的慾望與實力等等是否會發生改變?則更是即將在下半年推出的70多個樓盤想要揭示的祕密。
於此,本報彙總深圳幾大地產代理機構的一線信息與專業研究,綜合分析市場現象的同時,與新浪樂居開展聯合調查,意圖把脈深圳人的樓市購買力動向,從而揭示樓市未來趨勢。
首次置業
近期頻繁上演搶購“日光盤”
從4月份的“中海風暴”,到6月份的“限價房”,深圳樓市近期似乎出現了一波成交熱潮。不少新開樓盤再現人山人海的狀況。有網友笑稱,最爲嚴厲的“限購令”已變質爲“搶房令”,一房難求的現象依舊。
這其中,也許壓抑許久的剛性需求的主動釋放,是最重要的動力。
限價房打開市民置業大門
上週末,坪山新區年內唯一新盤——東城國際的開盤就很具有代表性。開盤當日,現場出現不少成羣結隊、要求選擇相鄰單位的購房者。記者瞭解到,這其中,許多是樓盤附近的比亞迪集團、中集集團、坪山中學等單位的首次購房者,他們在團購新房。
在這部分剛性需求客戶看來,政府推動的限價政策已經打開了市民置業的大門。只要是價格合適,就很可能誘引他們入市。中原地產非營業董事總經理賀曉麗認爲,自今年二月份以來,深圳樓市放盤量一直處於較低位且平緩的走勢,而訪客量卻不斷增加,截至上週(7.18-7.24),供求比爲0.35,處於歷史低位,這說明市場上存在着大量的購房需求,只要價格達到或低於這部分需求者的心理預期,他們就會主動放棄觀望、立即入市,這也是近期招商雍景灣、水榭春天、純水岸九期等限價樓盤開盤火爆的主要原因。
而從成交結構來看,近期成交的樓盤還是以90平方米以下爲主,這也是剛需入市的一個證明。世華地產市場研究部總監肖小平認爲,“在二手房交易‘按評估價徵稅’的影響下,市場觀望氣氛濃厚,在現階段做出購買決策的置業者,幾乎都是因結婚、生子等產生的“特剛”需求,他們需求的物業以價格較低的中小型物業爲主。”
據世華地產成交系統數據顯示,7月份(數據截止至25日)單價在10000元/平方米以下和總價100萬以下的物業成交比例均環比6月份同期增加了約12個百分點,而單價在20000元/平方米以上和總價在200萬以上的物業成交比例環比分別減少了約10個百分點和6個百分點。成交面積方面,90平方米以下的物業成交比例環比6月份同期增加了約5個百分點。
購買力短期集中爆發可能性小
從近期銷售比較順暢的幾個樓盤如水榭春天、招商觀園、招商雍景灣、大運城邦、東城國際等樓盤來看“低單價、低總價”的中小戶型物業受到了剛需的熱捧。然而,從近期面市的中糧·鴻雲、泛海拉菲的開盤情況來看,購買熱潮似乎有所減退。
“這說明限價房已經消化了很大一部分購買力,而調控政策的繼續深化,又加劇了觀望情緒,從而凍結了一部分購買力。”有地產研究人士認爲,“未來購買力短期集中爆發的可能性不大,購買會有所減緩,成交量上升的幅度將會低於預期。”
改善型需求
看房熱情高,出手意願低
記者綜合分析發現,近期樓市還呈現出一種特徵:單一產權的中大戶型產品比較暢銷。
單一產權大房熱賣
在寶安新中心區一樓盤現場,記者見到正在看房的周先生夫婦。“我們看中的是一套140多平米的大房,我們已經挑選、等待了好幾年了,這次就一步到位吧。”周先生很清楚自己手中的“房票”有多尊貴。
事實上,在嚴格限購政策的影響下,像周先生一樣想一步到位、選擇品質大盤的客戶正逐漸增多。日前,後海品質大盤——寶能太古城樓王單位正式開放樣板房,168套精裝修純板式單一產權房,吸引了衆多追求高品質生活的改善性客戶的關注。有消息說,該樓盤已經登記有極具誠意的意向客戶超過180人次,顯然又是一個供不應求的樓盤。
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