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-論壇主題:交通改變城市
-到會嘉賓:中國城市科學研究會常務理事
中國城市經濟學會常務理事、副秘書長王明浩
天津財經大學經濟學院副院長叢屹
天津城投集團總工辦副主任董玉梅
天津復地地產總經理陳裔皜
天津九勝投資發展有限公司總經理龍飛
天津京基房地產開發有限公司總經理助理耿鈞
天津京基房地產開發有限公司營銷總監白帆
紅磡房地產開發有限公司市場推廣部經理張雁軍
天津市大通建設發展集團有限公司代表
7月12日,《天津日報》主流地產專刊舉辦了『交通改變城市』主題論壇,業內專家、開發商齊聚一堂,共同探討最近幾年天津交通網絡的高速發展給城市、房地產行業帶來的各種變化。論壇上,專家們同開發商一道,就交通如何改變我們的城市、怎樣影響到我們的生活、交通規劃都有哪些規則、交通給樓市帶來什麼樣的改變等幾個問題進行了深入探討,業內精英各抒己見、妙語連珠,分別對城市交通的規劃與建設提出了建設性的意見和建議,並研討了房地產項目的地域交通特質給天津人民城市生活帶來的便利性。
天津城投集團總工辦副主任董玉梅:
『為了城市通暢、便利人民,
我們一直在努力。』
交通是一個城市的血脈,城投集團就是為了讓這血脈更通暢而努力。天津城投集團作為政府性的投資公司,成立於2004年,我們的責任范圍主要包括海河綜合開發改造、市區快速路網、地鐵、城市環境綠化等項目的投資、建設、運營管理;道路改造、河道治理等等。
我們一直在研究交通,這些年修了許多條路,但擁堵現象依然存在,這令我們也很困擾,疏解工作更是不曾停歇。首先,我們實行有張有弛、有緊有緩的策略,保證大部分道路暢通,即使存在擁堵點也不會存在長時間壓車現象。其次,也是比較根本的辦法,就是完善公共交通。現在天津人口、機動車數量不斷攀昇,只有讓地鐵、公交實現無縫接駁,纔能真正緩解地面交通壓力。不少市民都很關心地鐵的規劃修建,也能看到我們的規劃改了又改,確實如此,地鐵的規劃是參考著空間發展戰略在研究,需要向上級領導部門報批,再經過多重審核,所以更改是正常的,所以即使是現在發布的規劃站點也有調整的可能,我借此機會也向廣大市民解釋一下。
在交通與地產結合方面,我們要向香港、深圳等地學習,現在天津不少地鐵站都盡量伴隨上蓋物業,居住社區、商業配套一應俱全,讓人們走出地鐵就能購物、回家,讓公交設施與地產結合,既使得城市更美好,又讓人們的生活更便利。
中國城市科學研究會常務理事
中國城市經濟學會常務理事、
副秘書長王明浩:
『交通的發達模糊了空間距離。』
交通改變城市,市民最大的體會就是,以往兩地間的距離是以長度來衡量,而現在是以時間來衡量。舉個例子來說明,以往天津的市民衡量與北京的距離,第一反映是兩地相隔120公裡,現在的反映是兩地相隔半個小時。隨著交通線路的發展,現在天津到上海所花費的時間,就如同20年前天津到塘沽花費的時間。而天津到北京花費的時間,就好像當年從和平區到王頂堤在路上耗費的時間。
幾年前,天津增加津滬兩地的航班數量,使得兩地的航班數由每日2、3班次增加到現在的每天10班,現在京滬高鐵的開通,將南、北兩座超大型的城市經濟體緊密相聯,這勢必將帶動周邊城市的發展。因為根據估算,津滬兩地乘坐這兩樣交通工具往來的旅客中,五成是商務活動,交通的暢達,對於節約商務成本將有很大的作用。
另外,當旅客來到天津,對這座城市第一印象肯定是交通,快速發展交通是城市最好的名片。如果一個城市沒有地鐵,公交線路缺失,快速路、高速路乏善可陳,那麼對於這座城市的印象恐怕就要大打折扣。交通樞紐是城市的重要門戶,是經濟發展的『加速器』,目前,天津城市的交通正在『發力』。
天津財經大學經濟學院副院長叢屹:
『一條公交線路的開通讓周邊500米的物業價值提昇1%。』
目前天津的快速發展得益於兩個方面,一是對區域產業經濟進入合理規劃,二是城市交通體系的建設。城市交通體系的建設,比如地鐵、輕軌、高速公路、環城快速路的發展,使得城市內部的時間距離縮短,加速經濟發展。同時,京津城際的高效運營,使得城市擴張速度加快,加速京津一體化的進程,京津連接地段的價值提昇。京滬高鐵的貫通,又將同時促進京津冀魯以及長江三角洲等地的經濟融合。
城市交通體系的向外擴散,加速城市周邊近郊和遠郊的快速城市化進程,使得城市內核與外圍地價快速平復。根據相關數據的估算,一條公交線路的開通對周邊500米的物業價值將會提昇1%。地鐵線路的開通,近郊土地價值會上昇4%,而對於遠郊則會更加明顯,將會上昇8%。
當我們在今天談及交通對於地產項目影響的時候,肯定會談及交通在暢達之後,交通成本的降低以及交通時間的節約。京津城際半個小時通達,加之京滬高鐵的貫通,使得天津這個超大型城市與京、滬之間的經濟緊密結合。值得一提的是,天津地鐵經濟發力已經初現端倪,作為京滬高鐵始發站之一的西站,同時又是數條地鐵線路的中轉站,這使得城市內部的交通大動脈與城際間的交通動脈相接駁,使得大的經濟戰略格局得以全面展開。
天津復地地產總經理陳裔皜:
『在地產界有個黃金定律就是「地段決定一切」,但是,當交通發展之後,土地、地段、經濟三方面的價值差距就會縮小。』
天津復地·溫莎堡項目今年達到的銷售額,在復地全國公司的排名靠前,主要是空港交通的『給力』。房地產企業到一個城市來拿地,首先關注的肯定是交通配套是否跟上。在房地產市場瞬息萬變的當下,地產商肯定不會用企業的生命來博弈這個地段未來五年的發展,如果地產商拿下地塊,建好樓盤,可是周邊的水、電、煤等管網線路建設滯後,交通沒有跟上,這對於企業來說就是噩夢。
在地產界有個黃金定律就是『地段決定一切』,但是,當交通發展之後,土地、地段、經濟三方面的價值差距就會縮小。以軌道交通為例,像天津這種超大型城市,發展軌道交通之後,不僅能夠節省時間,節約成本,同時,遠離市區的『價值窪地』的現狀也將隨之改變。
以空港的項目舉例,有望借助地鐵2號線再次發力,首先是企業、產業的引入,隨之而來的就是企業員工的屬地安居,住宅得以興建,人員入住後將會帶動商圈的形成,這是個一體化的經濟聯動。目前,我們已經在做商業配套的建設,這主要是對將來交通對空港帶來的經濟發展有很強的信心。
天津九勝投資發展有限公司總經理龍飛:
『交通的發展提高了區域管理的效率、節約了時間成本,同時也提昇了天津的區域價值。』
作為一個做工業地產的公司,我們入駐天津不久,我本人到天津的時間也不長,不過卻看著天津在短時間內發生的巨大變化。九勝在天津有兩個項目,其中津門智都項目位於中北鎮,我們做的主要是別墅辦公樓,還打算開發部分商業,九勝在杭州、無錫等南方城市已經具有一定的影響力,此次進入天津也是看上了『一軸兩帶三區』的發展規劃、突飛猛進的交通市政建設,相信未來會有很大的發展空間。
去年世博會的口號是『城市讓生活更美好』,要我說,交通可以讓生活更美好。舉個最簡單的例子,我們的總部在上海,原來同事來天津開會都不能定時間,因為要考慮飛機晚點的問題,往往需要耽誤一天時間,現在有了京滬高鐵,到達時間精確到分,提高了區域管理的效率、節約時間成本,同時也提昇了天津的區域價值。現在天津的交通是立體的,原來說到天津的好房子就聯想到和平區、河西區,現在由於交通的發達,使得傳統意義上的好房子觀念得以改變,現在大部分新樓盤都在環外,一個原因是市中心土地資源減少,主要還是交通發達了,使得距離不再是問題,人們認同環外也有好房子,同時拉平房價,使得市中心、周邊比翼齊飛。
天津京基房地產開發有限公司
總經理助理耿鈞:
『交通決定一個項目的成敗。』
我認為,交通的最大作用是可以提昇一個區域的價值、改變人們思想中的區域防線。
舉個最明顯的例子——梅江,十年前的梅江並不是被所有人看好的,不少人因為路途較遠、交通不便而放棄了梅江,現在捶胸頓足、悔之晚矣,還有現在的華明鎮、西青開發區,隨著交通路網的完善人們對這些區域的看法都已經有了翻天覆地的變化。
我是個老天津人,對天津交通的完善、板塊的發展很有發言權,從前,一些改善型客戶纔會將眼光放在外環以外,選一處空氣清新、環境優雅的第二居所,現在不是了,由於交通、生活配套的完善,大部分置業外環外的客戶都是當作第一居所,這一變化就是交通帶來的。
比如我們的京基·嶺域項目,位於津港公路,按照以前的觀念,已經在外環以外,又是別墅項目,應該吸引更多高端客群購置用作第二居所,不過據我們的統計,現在很多業主是買來做第一居所居住,而且項目還吸引著市區、郊縣購房者的目光,這就要得益於交通的發展,距離長不意味著時間成本高,所以交通的便利給項目帶來更廣闊的收益。
紅磡房地產開發有限公司
市場推廣部經理張雁軍:
『「久違了開往小鎮的地鐵」,拉近了城市周邊小鎮與市中心的距離。』
地產項目的基本價值體現在產品本身、地段和物業三個方面,當交通發展之後,地段重要性就會被淡化。舉個例子來說,和平區是天津市好地段這點毋庸置疑,但在宜居性方面,肯定不如遠郊的房子。當交通順達之後,人們在選擇房子的時候,選擇餘地就會增加。
作為一線的市場推廣操盤手,對於交通改變城市,交通激活地產項目深有體會。在2008年接手紅磡·領世郡項目時,沒有公交線路和地鐵可以借力,唯一能夠借助的就是路網交通,當時領世郡項目距離解放南路只有3公裡的車程,所以當年的項目推廣就以『20分鍾車程可到達城市中心區域』作為賣點,效果很明顯,一個月能有一、兩百套房子可以銷售。到了2009年,地鐵6號線向市民公布線路圖,我們發現,地鐵線修到了家門口,為此,我們撰寫的文案『久違了開往小鎮的地鐵』,以此作為主要訴求點,這不僅是為項目作推廣,更多的是有感而發,交通確實拉近了城市周邊小鎮與市中心的距離。