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針對問題:新建小區業委會成立困難,或者業委會權利有限,形同虛設。
法規要點:物業管理區域內,交付使用的物業建築面積達到百分之五十以上,且經佔全體業主百分之十以上的業主書面申請成立業主大會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導該物業管理區域成立業主大會。下列事項由業主共同決定:1.制定和修改業主大會議事規則、管理規約;2.選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會成員;3.選聘和解聘物業服務企業;4.籌集和使用專項維修資金;5.改建、重建物業共用部位、共用設施設備;6.物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;7.改變共有部位的用途;8.利用共有部位進行經營以及所得收益的分配與使用;9.申請合併或者分立物業管理區域;10.業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用。
分析:新規降低了業委會成立門檻。另外,業委會權利也進一步擴展,業委會手中有權,業主才能真正實現當家做主。 焦點二 公共部分只有業主纔有權使用針對問題:業主對小區共有設施不清楚,開發商或物業公司私自使用或轉讓業主共有土地或設施。
法規要點:物業管理區域內的共用部位歸全體業主所有,建設單位不得將所有權、使用權予以轉讓、出租或者贈與。共用部位包括:1.按照規劃配建的道路和公共綠地;2.物業服務企業、業主委員會使用的辦公用房等物業管理用房;3.建設單位在銷售物業時書面承諾歸全體業主共有的地下室、底層架空層等共用部位及其配套設施設備;4.建設單位在銷售物業時承諾歸全體業主共有的其他公共場地和公用設施設備。一些部位權屬在物業銷售合同中沒有約定或者約定不明確的,或者建設單位不能證明擁有所有權的,歸全體業主所有。利用物業共用部位開展經營活動所得收益主要用於補充專項維修資金。
分析:開發商私自將小區綠地改爲停車場,並收取租金;小區物業利用共有部分出租或經營,所得收益卻不知去向等等,在新規的作用下,這些貓膩都將無處遁形。 焦點三 違反規定最高可罰三十萬元針對問題:物業服務企業管理、服務不合格,損害業主利益。
法規要點:物業服務企業違反本條例規定,對物業共用部位、共用設備、公共設施管理不善,不能有效保障設施設備穩定正常運行的,由縣級以上物業管理行政主管部門視情節給予警告、降低資質等級處罰,可以並處一萬元以上三萬元以下的罰款;情節嚴重的,由資質許可部門吊銷其資質證書。物業服務企業違反本條例規定,終止或者解除物業服務合同,撤出物業管理區域的,由物業所在地的房產行政主管部門責令改正和通報,並處五萬元以上三十萬元以下的罰款。另外,物業服務企業不得以業主欠費等理由拒絕辦理移交手續。
分析:“亂世用重典”,針對目前亂象叢生的物業管理市場,強有力的處罰措施纔有威懾力。 焦點四 小區車位不得隨意對外出售針對問題:小區車位外租或外賣。
法規要點:物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要。車位、車庫數量等於或者少於物業管理區域內的房屋套數時,建設單位或者業主不得將車位、車庫轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。本物業管理區域業主以外的人購買車位、車庫的,房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。
分析:桂林普通住宅項目車位配比一般在0.6~0.8,車位緊俏,成爲某些人牟利的工具,新規出臺後,這種現象將大大得到緩解。(記者翁兆雲)
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