“有些樓盤之所以積壓大房子，根本原因就是和核心客戶的需求不對稱！”張子玖說。他認爲，房子賣得好壞，涉及到企業和項目的形象、口碑、品質等多方面，是一個系統工程，不是某一方面的因素。董政也認爲：“大房子的銷售是整個樓盤銷售的一部分，如果最初搭配好，把價格優勢做足，就不致於積壓下來的都是大的，咋推都沒有用。”

　　怎麼爲大房子打廣告，也是個苦惱的問題。“打配套，缺乏新意；打價格，影響項目形象，優惠過多還會影響前期業主的利益；發短信、傳單，以老帶新，等客戶上門，基本上就是‘靠天吃飯’。”李濤一針見血地指出了某些尾存大房子項目的軟肋。

　　“真出現大房子多了，急也沒用。如果沒有特別好的辦法，那就降價。”周心罡說。他建議，開發商對尾盤降價應該坦然一些。“因爲，即便如此，你也比最初(價)高多了——你只不過相對於現在的價格低了些，和最初開盤比起來，價格還是可以的。不過，很多老闆恰恰到了這時怎麼都不捨得降價，讓員工很累，奇怪的是，很多經理人也不同意低價促銷，最終也不過是和老闆一起浪費時間。”

　　李濤認爲大房子應該做出相應的高品質來。“購買大戶型的人，對品質要求很高。所以操作大戶型營銷，要訴求產品價值，高品質、高性價比的大戶型必定會受市場青睞。其次要提升附加值，做足體驗式營銷，迎合大戶型置業者對尊貴和品位的需求，賣場的氛圍有時候會有意想不到的效果。”

　　說起口碑傳播和圈層營銷，大家都非常認可。張子玖說：“一定要分析大房子賣不出去的原因是啥，把買這類房子客戶的共性找出來，把顯性的弊端規避掉。”他認爲，從既有的業主中挖潛，是一個非常可行的辦法。大房子沒法兒和別墅比，好處是位於老城區，但總價卻很高，基本上和買疊加、雙拼別墅的是同一類客戶。那些已經在自己項目買較大面積房子、家庭結構三代同堂、總體收入一般、不要求享受別墅的業主，極有可能就是“調大房子”的剛性客戶。引導到位，他們可能立刻購買，甚至賣掉原來的房子換一套更大的。周心罡指出：“在項目前期定位時，一定要想好，誰是家裏有十口八口人急着住(這種)大房子的？這類人一定是有規律的。”李濤指出：“要明確目標客戶羣體的社會階層，做定製式營銷，尋找一個突破口，放大這個階層所熟知的符號，以一帶十，從一個客戶帶動整個圈層的消費。”張子玖透露了營銷大房子的一個小訣竅：可以花點兒小錢，把房子裝飾一下，如果有條件，做成現房銷售更好，當然，裝修錢要計入房價。“與其打送裝修基金之類的噱頭，不如直接做成現房，讓客戶眼見爲實，能達事半功倍之效。”他說。

　　對於已經積壓的大房子，周心罡指出：“個案的滯銷，如果客觀上缺乏配套、環境、物業管理等方面的支撐，儘快地銷售出去是明智的選擇。”李濤指出：“分期付首付也是爲同行慣用的推銷手法，可以幫助經濟實力欠佳的購房者提前圓了置業夢。”2003年，姿華在推銷文雅新世界三期的複式樓時，曾打出“首付2%，一次置業，再不換房”的廣告，就是採取客戶先付首付款2%、開發商墊資其餘18%(當時的首付比例爲20%)，客戶在交房前將18%分期返還開發商的做法，取得了頗爲理想的促銷效果。(李海霞)