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“宏觀層面上,這不是什麼大事,具體到個案,卻是不得不面對的難題。”深圳市泰辰置業顧問有限公司總經理周心罡這樣點評大房子營銷。
大戶型房子由於總價、裝修款、物業費的“三高”,操作不當會成爲開發商較難出手的產品,到了二手房環節同樣如此。據五維網調查,鄭州市場上目前存有150~300平方米平層大戶型和複式樓項目有16個,每個樓盤存量30~70套不等。這些樓盤中,2005~2006年開工的項目有5個,如四月天、帝湖花園、華林都市家園等,目前都已進入尾盤期;2010年前開工推出的樓盤有6個,如中原新城、正商藍鑽、正弘·藍堡灣、亞星盛世等,這些項目均已受“90/70”政策限制,操作較規範,大戶型少,基本沒有銷售壓力;2010年後規劃建設的新項目,正在陸續推出,對老樓盤的大房子有很大的比較優勢。
大房子並非都好賣限購情況下,買房的機會珍貴起來,自然要從多方面綜合考慮出手才行,這給一些面積大的產品帶來了營銷契機,“一步到位”、“終極置業”一度成爲報紙廣告的沸點詞彙。
鄭州新芒果房地產有限公司副總經理李濤認爲,終極置業包含了改善型需求和投資性需求兩種客戶,目前,投資性需求已被政策打壓,市場主流購房需求基本是改善型的。“終極置業只是一時的概念,並不適用所有樓盤。淡市下,拼的更是綜合品質,低品質的大戶型有可能遭遇市場危機,高品質大戶型仍能叫好又叫座。”
李濤指出,由於“90/70”政策出臺後的產品進入兌現期,大戶型日漸成爲稀缺資源。“新芒果·和郡5月22日開盤後,大戶型一舉售罄,銷售情況的火爆反映出市場對大戶型的強勁需求。”
數據顯示,目前鄭州樓市面積在120平方米以下的戶型佔總量的63%,未來市場的主流產品面積依然會越來越小。在高房價的重壓下,普通購房者對價格的承受能力有限,只能選擇更小的房子以及更遠的區域來購房。周心罡認爲:“在這種大背景下,大房子有其特定的價值優勢。前幾年,沒有政策限制,個別開發商設計失誤,盲目做大,造成現在還在低價推銷,新樓盤已經不大可能出現(大戶型)積壓。” 鄭州未來遠大置業有限公司總經理張子玖告訴筆者:“很多大房子賣得都很好,賣得不好的只是個案。”
帝湖花園營銷總監董政以中原區爲例,向筆者介紹了開發商對大房子銷售的感受。他指出,中原區同時期內大戶型的產品並不多,開發商對大房子銷售壓力的感受卻不可同日而語。升龍的中原新城也有幾十套180平方米的大戶型,但是,由於其主力戶型(小面積)的產品較多,大戶型就可以隨行就市,作爲差異化產品提供給客戶,成爲大樓盤的優勢。“這類似於大超市裏的大件商品,由於淹沒在衆多的小商品中,會給客戶造成貨物齊全、實力很強的印象。”他打比方說。與中原新城相距不遠的另一家中原區樓盤,小戶型只剩十來套,大房子卻有40多套,客戶來了就要看100平方米左右的,售樓員都快崩潰了。帝湖花園策劃部經理魏新波告訴筆者,帝湖花園大房子的銷售情況不錯,在近零成本推廣的情況下,每個月都成交十來套。魏新波笑着對筆者說:“很多媒體都說,我是極少數說現在市場很好的人。”
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