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當年求女士和吳先生之所以下決心購買了商鋪,是因爲不高的投資門檻。求女士當時覺得,花不到40萬的錢有個穩定回報的商鋪,這樣的項目很有吸引力。但她不知道的是,開發這個項目的公司才真正賺了一大票。
按照沈第的說法,5700個鋪位已賣出了20%左右。保守點估計,按照每鋪約30萬元的價格,總的銷售金額達到了3.42億元。而成本是多少呢?
在業主的商鋪使用權轉讓合同上,記者看到,該市場的土地面積爲159.8畝。如果按“每畝地的租金大概在15萬~20萬元”計算,其土地成本僅約3200萬元,只是總銷售金額的約1/10。
而在業內人士看來,業主吳先生和求女士的返租回報之所以不同,也是代理公司的一種銷售策略。“同樣面積的商鋪,二樓的總價要30多萬,六年的平均回報率是8.3%,而三樓的商鋪,總價20多萬,六年的平均回報率卻是9.6%,這明顯是代理公司爲了銷售三樓鋪位的一種手段。”一位業內人士說。
李軍輝質疑說,該市場賣給業主的每平方米實際轉讓價格在15000多元~23000多元,而本身開發商取得土地的價格卻非常便宜,承諾給業主的8%或9%的返租回報,已經體現在了售價中。
“8%或9%這麼高的年回報率,已經和高利貸的利息差不多了,投資者怎麼不想想,既然回報這麼高,爲什麼開發商不去自己做這筆生意,讓小業主來撈這個好處呢?”李軍輝說。
“投資回報率被人爲放大。如果開發商在描述產品時,除投資回報率外,基本不再提及其他屬性和要素,而購買者也只關心其投資成本的回收,這顯然和違規融資沒有什麼區別。”浙江德名律師事務所律師嚴從周表示。
嚴從周律師的依據是,中國人民銀行在1999年發佈的《關於進一步打擊非法集資等活動的通知》中歸納出的非法集資種類第二類,就是對物業、地產等資產進行等資產進行等份分割,通過出售其份額處置權進行高息集資。
“買了類似杭州義烏小商品城銀沙聯合市場的業主們,應該拿起法律武器保護自己的利益。”嚴從周律師建議。 記者手記這樣的電話營銷很多人並不陌生:“想投資九堡地鐵商鋪嗎”,“年回報率不低於8%”。
大多數人都會堅決地掛掉電話,並說上一句,“不要再來騷擾了,沒興趣!”不過總是會有人被勾起慾望。下單這裏的投資者都沉浸在“城市東擴,九堡這裏將是一個商貿中心”的宣傳中,而開發這些專業市場的開發商們,也正是抓住了投資者的這種心態。
實際上,九堡商鋪的類型魚龍混雜,有的是有三證有產權項目,有的確實是市中心大型專業市場遷移,但也有相當一部分卻是在打擦邊球,出售所謂的使用權。
在採訪中,杭州市貿易局網點建設處的吳堅說,他也經常接到海寧、桐鄉、寧波等地政府工作人員的電話,稱九堡這些專業市場去他們那裏招商,來諮詢能不能組織經營戶去加盟,“我就告訴他們,一看有沒有土地證,二看有沒有建築許可證,如果這兩樣沒有,肯定沒戲。”
從事專業市場研究多年的李軍輝也告訴記者,不排除這些無產權商鋪在其他市場的帶動下火起來,但是產權不清晰、收益保障風險以及規劃、消費、經營主體空缺等因素,都預示着這些市場的命運有很多的不確定性。
金歆
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