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記者日前獲悉,5月中旬以來,在上市房地產公司中就有 弘業股份(600128)
、 建發股份(600153)
、 宏達股份(600331)
和 金髮科技(600143)
等一些中小房企也加入了“退房”行列。這是我國實施房地產市場調控和繼非主業房地產央企退出房地產市場後出現的新現象。
“隨着調控的深入及其效應的產生,房地產市場"洗牌戰"在所難免,相應地,在股票市場上也將有所反應。”有業內資深人士分析認爲。 國土部監測房企15強羅傑斯:贊同中國調控房地產泡沫5月中旬北京二手房成交量價齊升南京現新盤單價比周邊低2500元北京房價鬆動每月環比下降2%?招商中糧中建陷違規“漩渦”順義樓盤打折促銷成交火熱爭相“甩買”房地產股權
5月18日,弘業股份發佈公告稱,公司擬通過江蘇省產權交易所掛牌轉讓所持南京愛濤置地有限公司12%的股權,以該股權的評估值1014.20萬元爲掛牌價,公司關聯方江蘇愛濤置業有限公司擬受讓該股權。轉讓目的是“整合優化內部資源、重點推進主營業務經營目標”。
5月13日,宏達股份及其控股子公司四川華宏國際經濟技術投資有限公司與關聯企業四川宏達世紀房地產有限公司控股子公司簽訂了《股權轉讓協議》,公司、華宏國際分別擬將持有的成都宏達置成房地產開發有限公司93.1%、4.9%股權轉讓給世紀房產,按置成房產經評估後的淨資產價值1:1的比例作價,上述股權轉讓價格分別爲近11.33億元、近6000萬元。
另悉,金髮科技已經將持有的長沙高鑫房地產公司75%股權轉讓給廣州誠信投資管理有限公司,價格爲5.54億元;建發股份轉讓上海長進置業公司100%股權。
當然,在房地產行業中已經上市的公司並不多,因此,僅僅以上市房地產公司對房地產資產的轉讓還不能反應整個行業的動態。那麼,目前整個行業的動態究竟是怎樣的?
有知情人士透露,目前,央企非主業房地產開發企業退出房地產資產也正在進行之中。進入5月份以來,僅以北京產權交易所掛牌項目爲例,就有中國恆天集團公司、南方工業資產管理有限責任公司、中機十院國際工程有限公司三家央企或者下屬企業甩賣地產股權。其中,中機十院國際工程公司在北京產權交易所將其持有的十院金鑫(洛陽)置業公司35%股權掛單出售,底價是人民幣1157.42萬元。
北京產權交易所發佈的第一季度交易數據顯示,今年一季度北交所房地產行業共成交標的14宗,總額25.81億,其中受讓方七成爲非國有企業。 記者根據北京產權交易所、上海聯合產權交易所等交易平臺以及上市公司轉讓地產股權的公開數據進行粗略統計,今年截至5月18日就已經有92.1億元資金抽離房地產行業。 資金是最大的“瓶頸”“現在我們才真正感到了調控政策帶來的壓力,其中資金方面的壓力最大。”成都某中小房企老總向記者坦言,到今年三季度如果還沒有更多融資渠道,那他們肯定就扛不住了。他估計到那個時候才真正是地產股權轉讓的高峯時段。
那麼,現在房地產企業的融資渠道究竟還有多少?從傳統的而且也是主要的融資渠道銀行貸款來看,現在監管層盯得最緊的也就是這一塊貸款。“總行已經打過多次招呼了,要求對中小房企的貸款從嚴控制,在一般情況下基本上不會放出去,出了事,哪個負得起這個責任?”成都一家銀行的客戶經理這樣告訴記者。
對於目前比較流行的房地產信託融資,對中小房企來說,同樣可望而不可及。“融資成本比銀行貸款高不說,而且融資門檻更高,許多中小房企並不具備相應抵押、擔保物。”上述房企老總說,他們曾經找過幾家信託公司,得到的回答都差不多需要沒有任何瑕疵的抵押、擔保物,而且這些抵押、擔保物基本上只限於房產或者土地使用權,其他的東西一般不會考慮。
記者在採訪中獲悉,由於持續不斷的房地產調控,信託機構越來越擔心房產價格大幅下跌,因此,對抵押、擔保物的折扣打得很“兇”,最多有可能按照現在的評估值打對摺(即折價50%)。 “事實上,除了上述原因外,目前對房地產信託的監管風險也在升級。”信託專家, 中國資本
( 行情 , 資訊 , 評論) 市場有限公司首席經濟學家孫飛說,銀監會加強房地產信託業務監管並非今日始,也非明日終。早在今年1月20日中國銀監會就下發了通知,要求各商業銀行需在2011年年底前將銀信理財合作業務表外資產轉入表內,要求各信託公司對商業銀行未轉入表內的銀信合作信託貸款,按照10.5%的比例計提風險資本。
“目前房地產信託存在風險隱患,也是促使管理層再下重手調控的原因之一。”孫飛說,尤其是“限購令”的出臺打亂了房地產企業的銷售業績預期,很可能因此出現還款資金不能按期到位的情況。這表明目前房地產信託存在風險隱患,隨着房地產調控持續加強,真正的房地產冬天會到來,資金鍊脆弱的中小開發商會首當其衝。 房地產股機會有分歧“目前我們對地產股持暫時迴避的態度。”成都秉健投資管理有限公司總經理劉傑說,去年以來的地產股一路坎坷,目前地產股確實很便宜,希望地產股“時來運轉”的心情可以理解,但還得面對現實:一個現實是雖然各地的“限購令”出臺了,但正在上海、重慶試點的房產稅是肯定要在全國普遍實施的,而一旦普遍實施,對房地產行業的打擊不可低估。
對地產股同樣不感興趣的還有上海匯利資產管理有限公司總經理何震。“賺錢纔是硬道理,雖然目前的地產股估值便宜,但賺不到錢,這於投資又有何益?”何震反問記者。 不過,目前市場人士對地產股的態度也並非“一邊倒”。 海通證券(600837)
研究報告指出,截至5月16日,房地產板塊動態PE在20.68倍,5月後國內房地產行業有望出現“價跌量升”的良性局面,行業後期將有望出現較大估值修復行情。
國金證券(600109)
監測的數據顯示,4月全國商品房開發投資額4494億元,同比增長34.6%,投資增速略超預期。4月份34.6%的同比增速較3月的33.2%略有上升,高於去年全年33.2%的增速,從2002年以來的歷史來看,目前超過34%的投資增速也在高位,這說明了當前房地產開發商對未來一段時間的房地產市場依然持有一定的樂觀預期,這也有望給A股市場的地產股帶來一定的投資機會。
在此背景下,國金證券推薦三類公司:一是抗風險能力較強的一線龍頭,包括 保利地產(600048)
、萬科、 金地集團(600383)
、 招商地產(000024)
;二是實力較強的區域龍頭,推薦 南通科技(600862)
和 寧波富達(600724)
;三是具有優質項目的重估折價率較高的 華業地產(600240)
和 冠城大通(600067)
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“房價不降,調控不止”正是當下房地產行業的寫照。“這對投資者來說,反而可能出現政策幫助打壓地產股,提供買入機會的局面,但應該進行細分,而抓大放小是一條基本的原則。”有分析師認爲。
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