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5月13日,本報以《物業向業主派發收益紅包》爲題,報道了港澳花園小區向業主返還車位租金一事,引起了市民關注。
停車位場地使用費、廣告位使用費……對於公共區域的佔用,以及公共收益的利用、公開等,多數業主一頭霧水:這些費用該公示嗎?什麼時候公示?物業公司把這些錢用在了何處?公共收益爲何大多成了物業公司一個單位的“灰色收入”?本報記者進行了探訪。
小區有多項收益,年收入可達60萬元
港澳花園小區新劃出的53個停車位,返還給業主6萬餘元的公共區域收益,這條消息在東園山莊張新和他同事的心頭扔了塊不大不小的石頭。“小區公共區域收益?”這個名詞此前從未進入過張新的腦中。而知道這個名詞背後的繁複條目和不菲數字後,張新忍不住驚訝道。
“在濟南,小區的公共收益主要有小區內廣告收益和公共區域停車收益兩大方面。”一位“老物業”一口氣列出了廣告收益的近十個項目:電梯內廣告、電梯門口廣告、地下停車場廣告、戶外燈箱廣告、小區廣場展覽、宣傳欄廣告……
連日來,記者走訪了省城新世界陽光花園小區、泉城花園小區、數碼港公寓小區、世紀佳園、開元山莊、正大城市花園、三箭吉祥苑等十餘家住宅小區看到,各類廣告已經在小區的宣傳欄、電梯、樓梯口、沿街樓等處“攻城略地”。雖然看上去不起眼,但背後的數字不容小覷。濟南數碼港公寓小區的物業每年都會將公共收益狀況向小區業主進行公示。根據2010年數碼港公寓公共區域收入確認表顯示的信息,該小區固定車位的車輛管理費共415160元,而其他收入則有222010.3元,該小區公共區域收入共達到637170.3元。其中其他收入包括,臨時車位費稅後淨收入64709.4元,廢品回收管理費7200元,洗車場管理費67800元,電梯廣告29000元,樓宇液晶電視管理費7500元,門庭傳媒20000元。小區公共收益在扣除合理成本比如人工、維護和稅費等費用後,業委會的應得收入是325165.4元。而這些費用中還包括了業委會直接收取收入64709.4元,業委會預支款6000元。業委會的應得收入減去這兩項費用後,則是業委會實際收入。
“根據小區規模和檔次的具體情況,公共區域收益有多有少,但數字絕對可觀。”
在槐蔭區幸福路上的一處新建小區,雖然入住率還非常低,但已經有傢俱品牌搶先佔領“電梯”這塊陣地了。該小區物業工作人員透露,整個小區共有40餘部電梯,物業如果對每部電梯進行裝修的話,是筆不小的開支。物業和這個傢俱品牌達成的協議是:傢俱商利用電梯,免費投放兩年廣告,而物業的收益是減少了近6萬元的裝修開支。“兩年之後,物業開始徵收廣告費,估計每年至少得5萬元。”
隱性收入業主多不知情,成物業“小金庫”
就像地下暗渠裏的水流,小區公共區域收益源源不斷卻深藏不露,業主多不知情,它們最後流到了何處?
“如果沒有停車費的補充,僅靠物業費收入,公司根本無法維持。”省城東部一小區物業管理處負責人劉先生透露,停車位場地使用費和廣告費的收益歸屬了物業,但他強調這是有原因的:“小區多層樓房的物業費爲每平方米0.7元,一共有70多名物業人員。加上建成較早,而且沒有實現一戶一表,物業在小區設施維護、水電損耗等方面的負擔很重。”
“一個黑色的垃圾袋,前幾年只要兩毛一個,現在已經漲到4毛了!”一位業內人士強調:一些小區的物業收費價格還是幾年前的水平,但是隨着物價上漲,各項支出也在水漲船高。“雖然按照規定,停車位場地使用費、廣告費等收入應該歸業主支配,但這塊資金一旦刨出去,住宅物業根本沒法幹。”他表示。
“但也不排除拿入不敷出做幌子的情形。”這位業內人士透露,一些小開發商在前期招標物業公司時,個別物業公司通過報低價惡性競爭,他們所上報的價格是不能維持公司正常運營的。爲了能儘快步入正軌,及早擺脫入不敷出,這類物業公司就打起“公共區域收益”的主意,以此彌補物業公司虧損。而憑此理由,物業公司不再對外公示收益的支出,時間長了,業主共有的財產自然成了物業公司的隱性收入。
“到底是不是入不敷出,需要給我們一個說法。”公共區域收益的蓋子揭開後,業主的態度大多非常明確:對於公共區域的收益情況,業主有權知情,分配方案也需由業主們決定。
而在這方面,市中區舜華園小區的做法或許可資借鑑。2002年現任物業山東中房物業在業委會罷免前期物業後競標進駐小區,物業費從原來的每平米2.98元降到了1.70元。但在運營一段時間後,物業發現入不敷出。大約在三四年前,物業和業委會就此進行了協商,業主大會通過了這樣的方案:將地上停車位、廣告位、公共用房收益補貼物業費,物業每月拿出4000元給業委會作爲辦公經費。而具體的收入明細,物業至少每年一次會向業主進行公示,而且業主可以前來查詢。發表評論: |