|
||||
2011年1月26日,《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)出臺,地產業內稱之爲“新國八條”,同時也公認其爲史上最嚴厲的地產調控政策。
至本月6日,新“國八條”出臺已滿百日,其在本市的落地細則“津十條”從3月1日起也已執行2個月。100天,調控新政確實讓房地產市場的成交量大幅下滑,房價也在亦真亦假的回落中。
商品房
三月由熱轉涼
樓市調控政策主導的限購令和限貸令,讓購房者和賣房者都在短短的3個月中經歷了史無前例的暴漲暴跌。一個“限”字導演了2011年樓市的大喜大悲。
1月26日頒佈的“新國八條”明確提出對購房的限購和限貸政策,同時針對土地供應、保障性住房等方面政策都進行了嚴格要求。
2月21日,“新國八條”在本市落地。“津十條”將本市的新房與二手房同時納入限購。自此之後一週的時間裏,天津共成交新建商品住房6138套,環比增加145.52%。二手住宅成交1500套,成交面積12.5萬平方米,環比上漲85.4%,上演了新政下“最後的瘋狂”。
據河北區某售樓處的銷售人員回憶,2月底的時候,購買新房簽訂協議需要排隊,“這在去年調控政策出臺之後就很難看到了”。而據該銷售人員介紹,當時來買房子的主要有兩類人羣,一類人是因爲剛需,趕在“津十條”執行之前買房。而另一類人羣則是來自外省市,因爲限購令導致他們在當地買房困難,所以趕在“津十條”執行前,到天津進行投資。
而3月1日後的一週,樓市成交瞬間由井噴轉爲低谷。商品房日均成交由921套回落至257套,環比下降72.09%。成交均價也從8727元/平方米下降爲8078元/平方米,環比下降6.33%。
據統計,自“津十條”正式執行以後,3月份天津新建商品住宅成交量價齊跌,共成交6286套,較2月份下降35.99%,成交面積62.02萬平方米,較2月下降40.41%,成交均價8326元/平方米,下跌6.17%。同比去年,成交套數和成交均價分別下跌28.94%和10.16%。業內人士分析認爲,這是由於投資型需求和部分改善型需求受到限制,致使市場成交量不斷下滑,而支撐市場的以購買首套住房的剛性需求爲主。
二手房
剛性需求佔七成
5月3日上午11時左右,記者在天津市南開區某二手房中介門店看到,足足20分鐘內,有將近15人次前來諮詢二手房,據記者觀察,其中七成爲年輕的看房者。
商品房市場裏,針對首套剛性需求置業者推出的小戶型產品也是眼下最旺銷的產品。“小戶型房源幾乎都是開盤當天就售罄,甩尾的房子通常都是135平方米左右的大中戶型。”某項目銷售人員透露:“‘津十條’開始執行後,我們售樓處冷清了不少,有些人都來看了幾次房了,還是不願交定金。”
不論商品房還是二手房,新政執行後的大力度打壓,讓購房者更加關注居住的需求度和性價比。也就是說,首先要具備相對剛性的居住需求,同時房子的價格和條件也要具有優勢。某地產中介門店內一對將近60歲的夫婦則表示:“想改善一下住房條件,但一直覺得房價太高,而現在樓市新政出臺後,我們還是覺得對房價的調控力度並不明顯。”
根據本市我愛我家二手房買賣業務成交數據統計顯示,截至2011年4月底,總價90萬元以下的房源佔據總體的70%以上,而面積90平方米以下的一、二居室戶型則佔整體的八成以上。業內人士認爲,近期在政策的影響下,市場中投資投機型需求及部分改善型需求無法入市,婚房等剛性需求佔據成交的主體,且比例逐漸提高,因此,絕大多數剛性需求購房者所青睞的面積90平方米以下的一、二居室小戶型成爲近期成交的熱點。
現狀
“非限購房”遇熱
限購令讓很多購房者不得不持幣觀望,公產房、公寓等不受限購令套數限制的房源眼下則成了樓市新寵,兩者的市場關注度普遍上漲三成以上。同時,“非限購房”的實際購買中也同樣存在不少讓人顧慮的問題。
河北區某二手房中介門店,正在諮詢公產房源信息的趙先生表示:“我名下有2套房子,考慮到兒子過幾年會結婚,想提前預備婚房,但新政出臺後我們已經不具備購房‘指標’,所以想看看二手公產房。”
據我愛我家在本市100多家門店的經營數據統計,新政出臺以來進店及電話諮詢客戶中,關於公產、企業產等使用權住房諮詢量明顯增多,一些店面公企產房屋的諮詢量從以往的不足10%,驟增到20%至30%,公企產房屋的市場角色在3、4月份明顯受到更多的關注。
中介公司經紀人齊小姐表示,由於公產房只有使用權而不具備產權,因此購買公產房不會計入名下房產套數,這也讓其成爲限購令下最熱門的邊緣產品。不過,公產房的缺點也是顯而易見的。想給爸媽換房以改善居住環境的陳女士表示:“雖然購買公產房不受政策限制,但房齡普遍都在15年以上,戶型和環境都不太讓家人滿意,況且二手公產房價格也並不如想象中低。”陳女士認爲:“既然今年不斷有房地產政策出臺,我覺得房價下調也不會太遠。”
商業屬性的公寓產品也同樣屬於“非限購房”,3、4月份一些公寓產品普遍反映,到訪量和來電諮詢數量整體上漲30%-40%。不過,從實際成交量來看,即使是市中心公寓產品,銷售量也並沒有出現大幅上揚。
樓市能否回暖仍未知
5月樓市開盤量和關注度都開始增長,業內認爲市場將再度回暖。不過,也有專家認爲,新政的執行力度很可能繼續將回暖扼殺在搖籃裏。
有人認爲春季房交會是樓市回暖的一個轉折點。據統計,4月本市實際共有30個項目開盤,與預計的28個開盤數目相比略微上漲。而3月份僅有15個項目開盤,4月實際開盤量相比3月整整翻了一番。4月全市實際開盤均價13753元/平方米,環比上漲27.3%。
開發商在5月的推盤計劃也在明顯發力。據瞭解,5月本市共有30餘個項目預計開盤,全新盤預計開盤均價爲10863元/平方米,與之前基本持平。並且,開發商在打折促銷方面也不惜金。統計顯示,本市5月共有211個樓盤推出不同程度的打折活動,佔天津在售和待售樓盤總和的48.28%,相比4月優惠樓盤數量增加了14個,環比增長7.1%。根據天津市國土資源和房屋管理局提供的數據顯示,2011年4月30日至5月2日,全市新建商品房交易525套、面積56821.7平方米,平均價格每平方米10550元。其中,住宅438套、面積46971.1平方米,平均價格每平方米9607元,五一期間新建商品房銷量的上升給5、6月份的旺季帶來了開門紅。
但另一方面,也有專家給樓市潑出一盆冷水:“從去年4月第一輪調控以來,每一次樓市有回暖跡象的時候都會出臺更加嚴厲的調控政策,‘新國八條’執行的百日裏也一樣打壓了‘小陽春’的擡頭趨勢,所以5月份樓市能不能回暖還是個未知數。”
一些購房者也表示,價格調控遠沒到位,觀望還將繼續。關注樓市近兩年的購房者費女士認爲:“調控百日以來,雖然全市成交均價下降了,具體到每個樓盤,價格並沒有明顯下滑。”
發表評論: |