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誰能否認,房價的非常態應該開始迴歸常態了。市場給出的條件,當下已經今非昔比了:財赤與信貸收緊了,舊城改造與新區擴建放緩了,人口增長放緩了,新房需求放緩了。與之相反的卻是:住宅保有量暴增了,對衝高價的保障房入市了,房產的投資價值喪失了,稅費負累加重了,人均住房面積增加了,高鐵、軌交、地鐵等速度換空間的交通網密集了,城際差距縮小了,內地向沿海城市的移居減少了。遠郊的居住便利性接近了市中區,市中區的宜居性下降了,等等。總之一句話,房價“物以稀爲貴”的黃金時代一去不復返了,不得不滑落入白銀時代甚至黑鐵時代了。你已不難看出,房價的回落已成定局,誰也無力迴天。
但我們身邊預期“地價不倒、房價不敗”的人太多了。房價一直在漲沒錯,但推定它未來還會一直漲下去,肯定不對。爲什麼?因爲你把已經發生的事實,當成了尚未發生的事實。你把過去當成了未來。正如局外觀察者所言:“中國的投資者把過去的增長率套用在了未來,然後被廣闊的增長空間所迷惑。”
國內投資靠蓋房子,消費靠買房子已蔚然成風。誰也不難看出,五子登科,是中國人的普適價值觀。這五子分別是:房子、車子、金子、妻子、孩子;房子首當其衝。也就是說,我們把房子,看的重而又重,是財富的首選。不惜血本娶媳婦,傾家蕩產買房子,中國人的“價值會因評價的迫切性被高置,被前置”(科斯語),對住宅價值的瘋狂追捧使房價變成了“地中海的金蘋果,喂入嘴中會化爲灰燼”,甚至變成了“自己拉屎自己吃不下的一坨屎”。
對於地方政府來說,高房價的病竈在於投資飢渴;對於民間來說,其病竈是發財飢渴。地方政府力助開發商蓋房子,民間傾財買房子,一時間,貌似個雙贏遊戲。對於擴城築路的投資飢渴,是官員對豐功偉績有“病態渴求”(黑茲利特語)。而民間的發財飢渴,實質是對一夜暴富有“病態渴求”。官民合謀,兩種病態渴求一拍即合;蓋房子、炒房子,就成了最快捷、最便利、機會成本最低的合謀。你走遍各地都能發現,中國人已經跟2005年的美國人一樣,生活在一個投資靠蓋房子、消費靠買房子的社會裏。只不過感覺良好的人越來越少,感覺痛苦不堪的人越來越多了。
雖然通脹出籠如猛虎下山,但與資產虛估後的貶值速度相比,貨幣的貶值速度仍舊緩慢。譬如人民幣的貶值,以10年、20年或30年計爲時段。而你不大知道,國內上一輪通脹/通縮週期內,房產貶值的速度快過貨幣。從1992-1994年國內通脹期的房地產狂潮過後,到2001年通縮結束前,各地的房價在不足6年中間,曾經下跌了超過一半。
其實,房價不得不降是個你掰着腳趾頭都能算出來的簡單算術。對於消費者個人而言,傾盡3家財力仍舊湊不夠個首付,標誌着剛需消費的資金鍊已經斷裂了——事實是這樣的:假設你有40萬人民幣,在6年前這是一套房子的完整支付力。而到了4年前,這40萬縮水爲首付,另外的按揭款是你在借錢消費,透支了今後20年的購買力。而眼下,上海爲引進海外高端人才補貼每人的60萬房補,連個首付都不夠,致使高端人才也只能臨時住宿舍——這,就叫消費者的資金鍊斷裂。
開發商的資金鍊斷裂,更好理解。比如它建成一個5萬平米的小區,2千/每平出售時,只需購房者支付1個億就能清盤了。而同樣面積的樓盤漲成8千/每平時,消費者要湊夠4個億才叫售罄。一線城市的房價如今動輒2、3萬/每平,要想售罄5萬平米樓盤,它得從購房者兜裏掏出10億或15億來。通脹之下,“什麼都漲了,就是工資不漲”,意味着消費者變窮了,掏不出那麼多錢了。試問,開發商的資金能不斷裂嗎?同樣的道理,你不降價消費者也不買房,不就是斷了你的資金鍊嗎? 再說了,連年財赤與信貸透支,國家的資金鍊也會斷裂。譬如上海陸家嘴的從業人員僅10萬,而已建成的100多幢寫字樓,其總建築面積就有1千多萬平米。摺合下來,每一層樓裏只有一到兩個白領在寫字。別說寫字了,你在樓裏翻着跟頭跳舞都綽綽有餘了——什麼叫銀行的資金鍊也會斷裂,這還不好理解嗎?發表評論: |