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調控的兩個走向
同日成交的另外兩宗地塊都位於北京豐臺區。其中,豐臺區長辛店新區(生活區)二期9-4、10-1地塊居住項目的體量最大,規劃建築面積達16.4171萬平方米,招標底價爲8.21億元,共有4家開發商參與投標,被廣東珠江投資股份有限公司和北京珠光房地產開發有限公司聯合體以10.05億元的最高報價拿下。
按照招標文件,該地塊需配建6.57萬平方米的限價商品房,銷售限價爲7000元/平方米,摺合商品房部分的樓面價約7500元/平方米。該區域二手房均價在1.7萬~1.9萬元/平方米。
成壽寺住宅項目的規劃建築面積爲8763平方米,招標底價爲1.08億元。在參與報價的4家房企中,有兩家的報價超過底價,最終被北京房地置業發展有限公司以1.32億元的最高報價摘得,摺合樓面地價1.5萬元/平方米。該區域二手房均價爲2.4萬~2.6萬元/平方米。
張月認爲,此次成交的3塊居住用地的地理位置都不錯,但由於單塊地體量較小以及配建限價房的比例稍高,影響了3塊地的成交價格,溢價率最高爲22%,最低僅爲8%,接近底價成交。“目前,開發商對住宅用地的需求仍客觀存在,但優質地塊較少。”
據北京市土地整理儲備中心數據,今年1~4月,北京共成交60塊土地、土地出讓金規模爲223億元,比去年同期分別減少21%、55%。1~4月成交的10塊居住用地,平均樓面地價約爲4384元/平方米,比2010年7337元/平方米的平均樓面地價低了約40%。
“北京今年的住宅用地出讓‘量價齊跌’,深度調控對於土地市場的影響已比較明顯,預計住宅用地的土地出讓金今年不會突破千億元。”張月說。
鄒曉雲表示,在當前房地產調控形勢下,許多開發商對未來走向不是特別看好。目前中央對調控、限購政策的落實加強了監管,開發商擔心正在蓋的房子以後不好賣,如果再買地的話,又怕砸在手裏,“所以現在拿地很謹慎,市場競爭少,地價相對較低”。
目前,預售房屋銷量下降、手頭資金吃緊、銀行信貸收緊,再加上預售資金監管等政策的實施,開發商的日子並不好過。
鄒曉雲認爲,今後,如果地方政府對調控、限購政策執行到位,結果就會向好的方向發展,即地價、房價平穩,甚至穩中有降。“相反,如果地方政府繼續依賴土地財政,想辦法變通,調控政策就打了折扣,地價、房價也會出現波動,甚至像前幾次調控一樣出現反覆。”
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