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5月1日,商品房銷售“一房一價”開始實行。同一天,新浪樂居展出了SOHO中國擬於5月15日在新浪網公開拍賣的16套房產(含SOHO前門大街1套商業項目的承租權)。
此前4月29日,SOHO中國舉辦新聞發佈會,與新浪樂居、易居中國以及世聯地產舉行“網上相關公司股票走勢
世聯地產27.90+0.913.37%銷售及代理戰略合作儀式”。在簽約儀式上,潘石屹聲稱要通過網上銷售來“把房子的定價權徹底交給客戶,用公開透明的信息來建立形成健康的定價機制”。
顯然,繼4月23日,SOHO中國在網上將朝陽門SOHO二期-122商鋪和銀河SOHO1-152戶型分別以720萬元和1202萬元銷售出去後,潘石屹有意將“噱頭”變成“趨勢”。潘石屹隨後宣稱,SOHO中國將會把旗下銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO北京公館共15套房屋在網上進行銷售。同時,原由SOHO中國自持的前門大街的一套商鋪也將在網上進行無底價出租。
“一房競價”搶眼“一房一價”
在4月29日的簽約儀式上,潘石屹指出,房地產行業的中間機構靠壟斷信息來牟取暴利,而其推行的網上銷售將致力於用公開透明的信息來建立並形成健康的定價機制。
登陸樂居網可以發現如下信息:戶型簡介(含單元號碼、套內/建築面積、物業類別、樓層、層高、最高限價以及機電條件);戶型圖;產權證/預售證以及項目整體情況介紹。
網上競買者需經過註冊,簽署購房/租房信用和資格守信協議,通過這一流程來確定購房/租房者的資格,同時進行相應的權利與義務約束。之後,競買者通過支付寶支付競買保證金後,開始進行競買。
相比於潘石屹的自定規則,4月26日北京市出臺的《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》(以下簡稱《細則》)對商品房銷售的規定則更爲全面、細緻。內容除涵蓋了SOHO中國在樂居房產上對外公示的信息外,《細則》還要求商品房經營者要在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源,嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售;物業、停車管理等收費標準進行標示。
因此,目前看來,和“一房一價”相比,SOHO中國網上售房模式在透明度與信息提供方面,尚不及《細則》規定全面。
目前,市場擔心面對“一房一價”,會出現開發商報價不實以及執行不力。相應的,從網友的留言可以看出,公衆也擔心SOHO中國的網上競拍環節,會出現不正當競價行爲等問題。
以暴利的標準來讓利?
經過4月23日“試水”之後,潘石屹公開表示,其第二套房子(銀河SOHO1-152戶型)的銷售損失了360萬。據其稱,該項目是在調控政策出來後“調”出來的住房。彼時,潘石屹等人因擔心出現競拍天價而自行進行的封頂限價,卻不料成交價與最高限價1562萬元相比,相差360萬元。另有搜房網數據顯示,4月15日成交的銀河SOHO的戶型均價最高不過70000元/m2。同樣,SOHO中國2010年年報顯示,銀河SOHO的銷售均價爲69274元/m2。
固然,戶型不同、條件不同的房子售價高低不一一。不過,銀河SOHO1-152戶型每平米高出均價近1.5萬元的最高限價,制定標準從何而來?而其所稱360萬的損失,又是誰的標準?如果,網上售房真的具有價格發現功能,那麼銀河SOHO1-152戶型的成交價應爲市場均衡價格。那麼,該戶型每平米單價高出“均衡價格”近2萬元,算不算“暴利”?
網上銷售能恢復價格功能?
4月29日,潘石屹在簽約儀式上稱,供求失衡和不完全信息導致住宅市場扭曲。今年開始的更爲嚴格的調控手段,其結果是“導致市場中最敏感、最有效的信號價格開始失靈了”。在潘石屹看來,作爲開發商來說所能做的、最有效的辦法,就是在互聯網上將所售房屋的信息徹底公開,從而在更爲充分的信息下建立以客戶爲主的定價機制由購房者來決定價格。
自2010年4·17新政實施以來,房價的每一輪的反彈都會招致更嚴格的調控政策出臺。而自今年以來,以北京爲代表的最嚴格的限購令出臺,致使市場進一步陷入膠着狀態。一房一價還未實行,發改委已傳出要出臺反暴利法規的聲音。正如一位地產分析師指出的那樣,現在的政策着實讓人“看不懂”,限購令以及一房一價下,開發商目前的難題在於,如何定價?又如何在穩定價格的前提下賣出房屋?
潘石屹選擇在此時有所行動:在銷售模式上進行創新,將定價權交給購房者“房價不再是開發商說了算、政府說了算,而是客戶說了算、市場說了算”。
5月15日,SOHO中國將展開第二輪網上銷售,涵蓋了寫字樓、商鋪以及公寓,還附加上出租物業。潘石屹指出,這一次的網上銷售將是非常繁雜的一次試驗。簽約儀式上,易居中國董事局主席、CRIC董事會聯繫主席兼總裁周忻公開表示,房地產電子商務化過程中,他們也在試水,也願意爲此付出代價。
究竟,網上競拍能不能恢復房地產市場的價格發現功能,尚需時間驗證。
記者手記
4月23日,SOHO中國網上售賣2套房源時,曾遭遇到媒體的質疑。潘石屹一如既往在微博上進行高調回應,爲坊間提供了話題之餘,也着實免費宣傳了一把。如今,搭着“一房一價”的順風車,潘石屹率先提出了網上售房模式以及房地產交易公開透明化的理念,可謂把“捷足先登”一詞發揮到了極致。
此次,潘石屹帶領下的SOHO中國率先發起網上售房的潮流,同樣需要時間以及努力去推動,直至模式得以建立、理念得以傳播。不過,若真要使得房地產行業的信息得以完善、價格得以發現,恐怕還需要開發商們能夠有誠意、再有誠意一些。
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