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4月初央行再度加息,住宅市場的競爭進一步加劇。記者瞭解到,從去年開始,“限購”“限大”“限外”等多項政策均指向住宅市場,而商業地產因不受這些限制,成爲購房者關注的焦點。
高溢價空間大受追捧
DTZ戴德樑行表示,商業地產的形式多樣,主要包括購物中心、商業街、寫字樓、公寓等多種類型,“其中一些大型規劃開發園區、功能區的公寓類產品,也因其有着潛在的住房需求和價值窪地的特點成爲商業地產置業新熱點。”目前,天津市在售的近200個商服用地中,酒店式公寓產品佔近5成。
事實上,酒店式公寓以高端精裝標準、頂級物業服務、優越的地理位置等超高附加值保障未來更大的溢價空間,漸成異地工作的高級白領青睞或80後小夫妻的首選。
北京金環房地產諮詢有限公司高級分析師李麗表示:“酒店式公寓普遍戶型緊湊,周邊交通便捷,生活配套設施完善,且附帶精裝修甚至送家電。這些不同於普通住宅的特點使得自住者也認爲購買酒店式公寓的門檻更低,更爲重要的是酒店式公寓不受多重政策影響的限制,因此對於部分購房者而言無疑更具吸引力。”
記者在保利香檳國際售樓處看到一對年輕夫婦正在仔細詢問項目情況。他們告訴記者,“我和老公都是外地人,買毛坯房還需要裝修很麻煩,而且我們也沒有那個時間和精力,公寓只需要買家庭必需品就可入住,省去了我們很多麻煩。”
從分佈區域上看,天津在售、待售的酒店式公寓項目主要分佈在傳統商圈和新興經濟增長區域:以和平區爲中心的南京路、小白樓、老城廂、和平路等繁華商圈;環城四區的經濟開發園區,如東麗空港物流加工區、華苑等;中新生態城、響螺灣等政府規劃的大型功能區。
服務漸升級綠色低碳成主題
近年來,保利、萬通等實力房企轉戰商業地產,酒店式公寓類產品的品質得到很大提升。從目前正在動工的酒店式公寓項目來看,除具備精裝修、星級服務、高端物業等條件外,綠色、低碳、環保等先進理念也被融入到項目設計中。
以潤德匯爲例,項目秉承可持續發展理念,建築中無處不體現生態和智能的特點,爲購房者提供“綠色環保的建築、會‘呼吸’的房子”。這種會“呼吸”,體現在各個細節。在空調的選擇上,潤德匯是世博之後天津地區率先採用遠大非電中央空調系統和新風系統的商業樓宇,營造健康舒適環境;建材採用中空Low-E玻璃,配合高保溫環保型金屬窗框等高效能玻璃幕牆。這些國際環保主流高端設施的引入無一不體現可持續發展的理念。除新科技的應用,潤德匯在功能方面也進行了全面升級,合理且可拆分的便利戶型,科學利用每一寸空間,提升了空間的利用率,設計細緻簡約;在物業管理上,與全球百年地產服務公司加拿大高力國際合作,進行國際化物業管理,結合全球化客戶服務理念,運用國際化運營管理模式,完全一對一全方位私人服務;引進美國國際建築業主與經理人協會(BOMA)是項目一大亮點,作爲天津唯一通過BOMA權威認證的商務樓宇,在保障產權業主及入駐企業利潤最大化的同時,在運營與管理理念方面也與BOMA的戰略思路相輔相成,以此提升項目品牌價值,從而增加與同區域同級別項目的強勁競爭力。
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酒店式公寓購買須謹慎
酒店式公寓的土地性質多爲商業用地,使用年限一般只有40年,比住宅短了30年。在稅費方面,酒店式公寓按照商業地產徵收相關稅費,如契稅普通住宅爲房價的1.5%,這些商用物業契稅則爲房價的3%,足足翻了一倍。用戶賣出物業時,無論是個人所得稅還是營業稅,徵收費用也要比住宅物業高出一倍左右。如水電費也是按商用物業計算,比普通住宅水電費也要高出一倍左右。此外,購買這些“酒店式公寓”也不能辦理戶籍、落戶手續,像小孩子讀書也不會有落戶的學校。
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