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從1月26日新國八條出臺至今,時間已經過去整整三個月,市場現在最期待的莫過於國務院督查組調查結果的落地之音。
據報道,國務院督查組已經返京正在彙總調查情況,隨後將酌情對社會公佈調查結果。上週中國指數研究院監測的全國35個城市當中,量價齊升的城市達到17個,將近半數之多,其中21個城市成交量環比上漲,26個城市均價環比上漲,這當中杭州、北京分別以91%、57%的環比漲幅領漲10大重點城市成交量。而上海更是在成交漲幅超過30%的同時創下了周均價突破每平米3萬元的歷史新高。但是據中原地產的監測,與前六週的周均值相比,上週全國九大城市新建住宅成交量微增4%,與去年同期相比下降66%,仍然處於低位。在多數熱點城市市場也並沒有出現明顯的回暖,按照國家統計局的數據,今年3月份全國70個大中城市當中,北京、深圳兩地的房價和上月持平出現漲停現象,這當中,北京是近7個月以來首次出現漲停。
儘管如此,但是一部分城市回暖態勢還是非常引人關注,調控升級的風聲也似乎驟緊,升級的預期似乎也在加強。經濟之聲特約觀察員、上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭就房價的未來發展做評論。
主持人:新國八條消化了近三個月,從剛纔介紹的周成交量來看,市場正在緩慢回暖,特別是北京、上海、杭州這三個城市特別明顯,有媒體甚至用了京滬杭樓市集體上演強勢回暖的標題。據您觀察,現在樓市總體的情況是不是像媒體所說的這樣。
楊紅旭:媒體有點誇張,應該說現在全國樓市或者東部大城市樓市基本上還處於一種僵持階段,當然現在部分城市成交量可能有所反彈,這也主要是與前一段時間相比,如果是與去年同時段相比應該說成交量是大幅萎縮的。另外,很多機構用的是周成交數據,周跨度太短,不容易反映成交結構問題,可能在這周裏幾個豪宅成交量多了,就會拉高均價。
主持人:能不能理解爲這一週的數據只是一個暫時現象?可以這樣說嗎?
楊紅旭:第一,是暫時的,第二,並不反映整體態勢。但我覺得市場確實是在復甦,主要是指成交量有所上升,價格基本上還是在盤整或者說有些城市可能已經出現了下跌。
主持人:除了成交量上升之外,大家還在擔心價格是不是也在悄然上升,今天關於樓市的消息很多,我們逐一地看一下。有報導說因爲房地產收入快速下滑,所以海口打算率先停止執行限購令,我們和中央臺駐當地記者站聯繫了一下,覈實這個消息是不是屬實,海口相關部門的答覆是沒有停止限購令的打算,這個消息顯然不屬實,但是出現這種傳言是不是也有一點耐人尋味的東西在裏面?
楊紅旭:這是肯定的,雖然是傳言,但是在這樣一個時期,也同樣反映出某些地方政府的心態,尤其是一季度樓市比較低迷,包括土地市場也是,房地產稅收包括土地出讓金就會大幅下滑,自然會引起地方政府的憂慮,尤其是像限購政策對市場影響比較大,地方政府爲了自己的利益覺得政策是不是太緊了,我覺得這不僅是海口市的一些想法,可能是全中國很多城市政府的想法。
主持人:其實是地方政策和中央政策博弈的心態。我們再來看一條來自《21世紀經濟報道》的消息說,中資房企海外發債再創新高,截止到4月11日,今年以來,內地房企通過海外發行高息債券等方式,融資力度空前,達到了700億元新高,據您的瞭解,實際情況是這樣嗎?
楊紅旭:基本上差不多,態勢是從去年就已經出來,主要是房地產調控力度較大,尤其是國內融資門檻進一步提高,很多房企在國內銀行也好、信託也好,基本上融資很難,有些企業因爲是在境外註冊或在境外上市,他們有條件在國外發現債券,但是發債的成本都較高,遠高於國內銀行貸款成本,因爲人民幣升值,有些海外資金也願意貸款給國內的房企,不僅能有高額利率,而且還有套取人民幣升值的收益。
主持人:有網友評論說,是帶着喜憂參半的心情,喜的是一方面說明我們國內融資遭遇了困難,房地產開發商的資金鍊緊張;但憂的是也說明開發商找錢的渠道還是有的,是不是真的是這樣一種情況?
楊紅旭:融資渠道當然是很多的,關鍵在於融資成本的高低,真正想法比較好、比較高的融資成本,總歸是能貸到款的。並不是每家房地產企業都有條件可以在海外進行借貸。只有在國外註冊的公司纔有這個條件,大部分國內房地產企業都沒有這個條件借外債。
主持人:畢竟融資成本還是非常高,要考慮一下成本的問題。最後我們說說國務院樓市督查組回到北京,現在應該是處於彙總情況的階段,此前督查的過程中,可以看到高層對於房地產調控的看法,像國家發改委副主任穆宏就曾說,中央的態度很堅決,現在有一些地方持觀望情緒,希望各地不要抱不切實際的幻想。國土部副部長貟小蘇則表示,中央已經把城市住房爲主的問題不僅僅當作經濟問題、民生問題來看,已經上升到政治問題來看待,特別是已經影響到社會政治穩定大局的全局問題來認識與看待,這可以理解爲一種暗示,也可以理解爲是對地方政府的告誡。有觀點認爲,目前房產調控如在稅收、土地等方面的升級預期開始進一步增強,你同意這樣的分析嗎?
楊紅旭:在目前市場比較僵持的情況下,政策肯定不能放鬆,去年曾經有這樣的先例,這次中央還是比較擔心或者說是比較未雨綢繆,因此派出了八個督查隊對各地進行督查,希望各地能夠較好落實政策。如果目前僵持態勢進一步持續,我預計督查組向中央彙報之後可能會推出一些新的措施,主要還是進一步要求和督促地方政府落實中央政策,當然不排除有些新政策,在稅收方面像房地產稅試點、土地增值稅、個人所得稅等還有進一步提高的空間。另外,包括土地出讓方面的制度變革,比如說限房價、限地價,包括淨配套房的面積等,在土地出讓方面將來可能還有新的措施。
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