4 委托合同『底細』難查合同究竟有無備案

　　『簽合同時，我們都要出示委托合同、房本和房東身份證復印件，委托合同上有租金數額，跟租賃合同一核對就可以了，我們不會「吃差價」。』某中介業務員跟筆者說。

　　但據了解，中介私下和房東達成協議，在墊付租金後讓房東在委托合同上填下不真實的租賃金額，在一些中介機構的運作中並不是個別現象。

　　一位房地產律師認為，『如果中介「吃差價」，委托合同中一定會留下疑點的。』

　　只是，不少承租人缺乏必要的租賃常識，考慮租金能否接受比較多，不大在意中介是否出示與房主的委托合同。一些人租房心切，加上市場房屋租金普漲，擔心過了這村沒了這店。只要價格能接受，中介吃點兒差價就吃吧，還認為這是合理的市場行為。

　　幾年前，政府管理部門為規范房屋租賃市場，就委托代理模式出臺了登記備案等一系列政策。2008年1月1日起實行的《北京市房屋租賃管理若乾規定》第二章第十二條要求，房屋所有人將出租房屋委托他人管理的，應當書面報告房屋所在地的基層管理服務站。2008年10月發布的房屋租賃合同登記備案相關要求中規定，委托房地產經紀機構辦理登記備案手續或房地產經紀機構代理出租房屋的，由房地產經紀機構在房屋租賃合同網上備案的同時，還要到區縣建委(房管局)辦理備案手續。

　　『由於合同備案後獲得收入的一方要繳納稅款，中介或房東很少有願意主動備案的。』市住建委服務熱線的工作人員坦言，即使備案，備的也是租賃合同，不是委托合同。租房人無法查詢到委托合同中的內容和細節。

　　『如果中介機構不備案，一旦被消費者投訴，將予以1000元處罰。』但熱線工作人員承認發生這種情況極少，她建議筆者：查詢備案，可以去問區房管局。

　　筆者隨後與海淀區房管局聯系，被告知目前對備案登記沒有細則可循，來備案的不多，他們覺得：『租賃雙方一般會在街道辦事處作房屋租賃登記吧？』

再問街道辦事處，回答是『不太清楚登記備案的事』。

　　5 『吃差價』能避免嗎？多服務≠多收費

　　今年4月1日，本市正式實施《房地產經紀管理辦法》，明確禁止房產中介『吃差價』的行為。『吃差價』一旦構成價格違法行為，縣級以上人民政府價格主管部門可以按照相關法律、法規，責令其改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節嚴重的，還可依法給予停業整頓等行政處罰。

　　房產經紀學者認為，房屋租金價格的漲跌應是市場供求關系發生正常變化的反應，而『吃差價』的行為人為地扭曲了這種供求關系，是造成市場短期內租金過快上漲的推手之一。

　　中原地產三級市場研究部總監張大偉認為，原則上講，法律規定的居間服務和委托代理服務內容基本相同，只不過對『委托代理』要求服務更加精細化。如果大量房源以『委托代理』的形式掌握在中介公司手中，中介公司認為自己的服務內容增加了，必然要尋求比居間代理傭金更高的服務費用，換言之，一手傭金一手『差價』的情況很難避免。

一些專業人士指出，雖然『委托代理』比居間服務更為精細化，但歸根到底是一種市場競爭手段，是中介機構為了滿足業主『委托代理』的需求、贏得更多經紀服務訂單而自願提供的服務模式。服務內容增加，服務趨於精細，不能成為在『委托代理』收取傭金後，再通過『吃差價』額外獲取利益的理由。

　　對策 治理『吃差價』要齊抓共管

針對『委托代理』中介可能引起『吃差價推漲房租』的問題，筆者諮詢了法律、稅務和房地產等多個領域的專家，他們提出了建議，治理房產中介『吃差價』行為，需要政府管理部門和行業協會形成合力，齊抓共管。