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如今,房地產市場冷熱不均,人們從中介公司出售房源的信息欄前走過,反應冷淡。
4月1日,我國首部規范房地產經紀行為的法規《房地產經紀管理辦法》開始實施,『管理辦法』對中介公司和經紀人的行為進行了嚴格規定:禁止吃差價。
專家指出,吃差價是房租非正常上漲最主要的人為因素,違背市場供求規律。
隨著政府打擊力度的加大,吃差價的行為逐漸依附在一種叫做『委托代理』的經紀方式上。一方面,人們期待『委托代理』服務趨於規范,但一些中介機構卻利用『委托代理』吃差價抬高房租,從中獲取利益……
1 相同房型不同租價中介從中起作用
中關村,高校眾多、上班族和外來打工者雲集,附近房屋租賃市場火爆。
距此不遠,縱貫知春裡和雙榆樹社區的科學院南路上,短短500米內中介機構由南到北一字排開,不下20家。其中,既有鏈家、我愛我家、中原地產這樣的『老字號』,也有一些名聲不太響,專營本區域房源的小公司。
位於北三環西路的青年公寓是這些中介的『勢力范圍』。
不久前,即將畢業的大學生吳磊租下了公寓裡一套50平方米左右大開間,租金每月2800元,『在這片區域租下比較劃算的房子不容易』,他挺滿意。
沒多久,對門搬來一對年輕夫婦,閑聊中吳磊得知,對方的房子同自己的一般大,裝修也差不多,月租金卻只有2400元。
同一區域,相同戶型,為啥房租差別那麼大?
回想起租房的過程,吳磊發現,從看房、談價到簽訂租房合同,自己壓根兒就沒見過房東,始終都是跟中介公司打交道。而對門鄰居則是一家中介居間聯系,由房東和他們直接商談的。
吳磊打電話詢問中介:自己這套房租金到底誰說了算?對方答復:房子是『公司的』,房主已經委托他們全權代理了。
所謂房子是『公司的』,就是在房屋租賃市場中,房主通過『委托代理』,將房屋全權交與中介負責對外出租。租賃期間,租金由中介代收後按月交付房東,房東一般不與房客直接聯系。
通過這種經紀方式,中介機構拿到了房東授予的房屋代理權,然後負責聯系房客,並向房客收取租金和傭金。按代理合同和相關法律規定,傭金是中介提供『委托代理』服務的合法收入。然而在『委托代理』過程中,租價的高低與中介的操控有密切地關系,『玩兒貓膩』的機會大大存在。
每月比對門多掏400元租金,想起來挺虧,但吳磊一時沒找到更好的房源,『先住著再說吧。』
2 『委托代理』有市場房東需要『管家』
『房子總得有人打理,空著不住,損失租金收入不說,還可能影響房屋使用壽命。』在廣東工作的黃女士兩年前在北京立水橋附近買了一套100平方米左右的房子。由於常年在外無法親自打理,房子一直閑著,可物業費、垃圾費、供暖費等一項不少繳納。
她決定把房子租出去,但不願意中介提供居間服務,『提供居間服務,中介會把房東的信息公布在企業內部的網站上,幾十家分店業務員隨時都會與你聯系,有時一天要接幾十個電話或者短信,說要帶人來看房,不勝其煩。』
中介建議,房子可以委托他們全權代理,房主只管坐收房租,其餘的事都不用操心。黃女士的朋友提醒說:『委托中介全權代理會不會使房子「失控」?如果房子被任意打隔斷或是租給一些不靠譜的人怎麼辦?』但黃女士思來想去,最終還是覺得『委托代理』省事、省心。
像黃女士一樣持這種觀點的房主並不少,他們都覺得委托代理出租房屋能節省不少精力,不太介意中介從中獲利的多少,只要拿到的租金自己感覺合適就行。筆者走訪了崇文門、雙井、亞運村等租房人群比較集中的區域,發現不少中介機構都掌握大量的『委托房源』,可見這個市場不小。
3 『委托代理』變身二房東既收傭金又吃差價
在科學院南路,筆者以承租人身份走訪了15家中介機構。其中有8家推薦的房源都聲稱是『公司』的;5家推薦的房源中『公司』、『房東』的都有;只有鏈家地產和中原地產明確告訴筆者說:他們提供居間服務,如果想租可以直接與房東簽協議。
筆者發現,承租青年公寓一套50平方米的北向房,『房東』報價平均在2800元左右,『公司』代理的房源報價也是2800元左右,二者看起來沒有差別。『最近房租漲得厲害,在這一片兒出這個價你也不見得租得到。』業務員說。
筆者又以房東身份諮詢另一家中介:出租青年公寓同等面積、朝向的房子,『委托代理』租金是多少?
報價沒超過2500元!承租或出租同一套房子,價格相差近400元!
業務員似乎很想攬到這單業務,拍著胸脯說:『哥,您放心,只要今天看房,立馬就能簽合同。我們是墊付租金,明天就給您賬上打仨月預付款,以後租金保證按時付給您。』
據某大型中介機構一位門店負責人透露,眼下不少小公司就是靠『吃差價』生存的,他們了解市場動向,掌握大量信息,只要殺價從房主手中獲得房屋全權代理,而後抬高價格租出去,利潤就到手了,哪怕抬高100元,一年差價就是1200元。
對這種說法,一個『小公司』業務經理有點不服氣:『專做居間服務也不吃虧呀,一見市場承租的人多了,馬上就鼓動房東漲價。房租漲了,掙的傭金自然也就多了。』
由於沒有規范的定價體系,一些中介以不良手段從中取得利益,對房租信息並不了然的房東們,在中介的『引領與參謀』下,一起將租金推高。
對筆者想『出租』的這套房子,一家知名中介公司同意以2800元的月租接受委托,但要求必須有30天到45天的『免租期』,又叫控制期,這是留給中介聯系承租人需要的時間,免租期內不向房東支付租金。業內有人告訴筆者,實際上不少房源掛牌後能很快租出去,免租期內收取的房租等於『白拾』的。