|
||||
在一系列宏觀調控政策的作用下,3月份全國房價漲勢回落,房價駛入『慢車道』。業內人士表示,目前房地產市場已經進入由『量減』向『價跌』轉變的關鍵時期,調控政策需要繼續堅持,再次發力,以保證房價回到合理區間。
具體分析20個房價持平和下跌的城市不難發現,以北京、深圳等地為代表的城市,都是在『國八條』之後出臺了嚴厲的調控政策,並且執行得力;而以合肥、成都、鄭州等為代表的二線城市,則是比較早地實施了限購等政策。相比統計數據中部分三線城市環比漲幅依然超過0.5%,執行了調控政策的二線城市房價已經明顯進入調整期。
對此,有專家提醒,價格回落有可能是結構性的變化而非趨勢性的變化。北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同說:『限購政策抑制了中心城區的成交,市場陷入觀望導致成交萎縮,而郊區房則趁勢推盤,由於價格較低成交量放大,導致整體均價下滑。實際上,並沒有出現實質性的降價,只是結構性降價。』
目前的房價走勢依舊處於僵持狀態,有幾個方面值得特別注意,一是『結構性價格變化往往是房價將要發生實質性變化的前兆』,韓世同說。二是房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下,極有可能選擇降價出貨以回籠資金,從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
北京中原三級市場研究部研究總監張大偉表示,目前房地產市場已經進入由『量減』向『價跌』轉變的關鍵時期,『未來市場如何需要看調控政策的執行力度和落實情況,房地產調控已經到了逆水行舟的關鍵時間』。
嚴控下房企『創新』尋突圍
『調控初見成效』,目前不少房地產開發商均表示對樓市調控效果認可。在近期各大上市房企公布的2010年年報中,房企多元化經營策略在提速。一方面是在國內融資渠道收緊的情況下,要加大融資力度;另一方面是,產品線也在逐步向二、三線城市以及商業地產和保障房領域推進。
隨著國家貨幣政策逐漸收緊,銀行信貸受到壓縮,房地產基金作為房企融資渠道的重要性日益凸顯。清科研究中心預計,2011年將是私募房地產基金募資、投資集中發力的一年。
在一線城市政策高壓使樓市成交量急劇萎縮的同時,二、三線城市的房地產成交卻處於穩步上昇的態勢。日前,中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心發布『一季度房企銷售榜』指出,上榜企業在三四線城市布局的優化,以及在商業地產方面轉型的成功,成為銷售不錯的主要原因之一。潘石屹說,目前很多開發商在調整戰略,未來開發商競逐的熱點將是商業地產。
『房地產業依靠高杠杆、低利率的時代過去了,依靠房價持續上漲的盈利模式過去了,房地產商要學會在正常市場環境下生存。』住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮說。