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4月15日的春交會還未到,展館地區就有人早早忙起來了,設計宣傳位、租下值班亭等等,那不是參展商,也不是採購商,而是廣州展匯房地產開發公司運作大型商業項目的團隊。
據該公司常副總經理司徒健表示,持有型物業則更像是開發商在做生意,比如準備做成世界最大飾品中心的南豐匯,這次就要抓住廣交會的契機,現場收集客商資源,爲項目4月份試業做準備。
住宅受壓,今年各大企進軍商用地產已成潮流,而同是商用地產,也有不同的做法。
如果說住宅是第一階,出售商用物業是第二階,那麼持有型商用物業,就是房企發展的第三階。
4月開始正式招租的合生珠江國際大廈,成爲該公司持有的第一個星級寫字樓項目,保利地產在3年內持有型商用物業比例將達30%,而以商用物業“散售”模式起家的SOHO中國,也宣佈今後持有型物業所佔比例將會越來越高,並在2014年形成“持有模式”格局。
持有型物業:魔鬼“三圍”誘人
持有型商用物業,走的路線基本上是快速週轉策略的反面,向來以快速週轉策略運作的保利地產,爲何選擇擴大持有型商用物業的比例至30%?豈非與經營理念相違背?保利地產證券事務代表黃海堅定表示,“對於保利來說,持有部分商業地產是必需的”。不容置疑,持有型商用物業自有其“誘人”之處。
中立地產寫字樓部總經理文志堅認爲,持有型商用物業主要有三點優勢:穩定股值;融資輕鬆升值快;租金穩定。也正是這三點,使得香港知名地產商中,持有型物業比重多佔30%以上,比如新鴻基的持有型物業與開發型物業的利潤基本上對半開,恆基地產和新世界地產的持有型物業比重都在50%以上,更極端者是香港置地集團,這家成立於1889年的“百年老店”,是香港中環區域最大的物業投資、開發、管理公司,持有13棟高端商務樓,其租客很多都是跨國集團的亞洲總部。
萬科總裁鬱亮曾表示,在不同的階段,萬科都找到了不同的老師。萬科早期的目標是新鴻基地產,新鴻基地產教會了萬科何謂品質和客戶。而如今,萬科打算進軍商用物業之時,或許該再次拜新鴻基爲老,要學的重點就是持有型商用物業的運作。
品類多樣,有錢還需有“專業”
一向專注於住宅開發的萬科表示,2011年會加大持有型物業的儲備,如養老物業、酒店、商業配套等多種物業類型,住宅產品和其餘持有型物業的佔比將分別爲80%和20%。而合生則將自己的持有型物業分爲三種類型,第一類是鄰里型的商業項目;第二類是大型Shopping-Mall;第三類是寫字樓。這些不同的業態,對經營、對人才的要求也有很大差異。據瞭解,合生將數百億元投到持有型物業的開闢上,不僅是資金的投進,合生在北京成立了專門的商業治理部門,聘請高力國際、惠潤等專業機構擔任顧問。據合生創展總裁薛虎透露,合生還從萬達、外高橋等商業開闢見長的公司禮聘了良多員工。
對於社區型商鋪,以前許多開發商只是爲了應付政府規劃要求而建設這些商業用房,往往一賣了之,但由於產品定位、規劃、施工等都沒精心操作,這些商業用房既賣不出高價,又造成長期空置,沒有統一的“東家”,難以進行持續的經營運作,從而對開發商、商鋪業主、商家、社區居民四方利益皆有負面影響。目前,已有越來越多的開發商應對於社區型商業用房,考慮將其發展成爲持有型物業,由專門的經營人才,統一規劃、經一招商、統一經營,從而使商鋪的價值持續增值。
持有未必是最佳選擇?
今年年初,上海環球金融中心掛牌分層出售,報價每平方米10萬到15萬元。作爲中國地標,該項目條件得天獨厚,爲什麼開發商突然決定“散售”呢?
分析人士指出,有型商用物業,可以不受限購令等樓市調控政策影響,很多方面甚至是另一套遊戲規則,但它更重視經營而不是建造,需要開發商養活了養熟了才值錢。對於賺慣了住宅快錢的國內房企來說,確實一個觀念的轉變。連森大廈這樣的老江湖都選擇出售,應該看到,“持有”的風險也不可忽視。
據業內人士分析,森大廈打破其對環球金融中心一貫奉行的“只租不售”原則,並非因爲持有型商用物業的價值問題,主要是因爲森大廈對現金流的急需所致。持有如此大體量和高標準的甲級寫字樓,其債務壓力絕對不輕,而日前日本震災導致經濟滑坡,據稱森大廈社長還揹負着70多億美元的高額負債,此時選擇出售部分資產來緩解財務狀況,也是不得已而爲之。以環球金融中心爲例,按5%的年貸款利息算,每年的財務成本就達4億元,加上運營成本和人工成本,每年的成本達到驚人的8億元以上。目前無論房產大鱷還是中小房企,選擇“持有”,企業的資金水平將受到極大挑戰。
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