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從純房貸的技術角度講,又可對房貸人羣進行劃分。高經理介紹,首先從利率角度,四輪加息之前,當時國家爲了刺激樓市,以在基準利率上打折方式向外發放房貸,不少人享受了貸款基準利率7折的優惠,對於這一類供房者,由於調升利率再打折後與之前承擔利率相差無幾,此類房貸者5年期以上貸款年利率才4.48%,遠低於重新貸款所需的利率。因此,沒有必要提前還貸。而相反,如果是以基準利率1.1倍的房貸購買的第二套房,由於利率上升後仍要上浮1.1倍,因此支付利息將增加不少,提前還貸比較適宜。
其次,從還款時間段上講,適不適宜提前還款亦有講究。專家建議,如果以等額本息法還款,還款期已過一半,或以等額本金還款方式還款時間已超過1/3還款期,再提前還款就相對不划算了。
“一般來講,貸款的利息與本金之間有一個比例。貸款年限一般有10年、20年、30年,無論是等額本息還款法還是等額本金還款法,10年的貸款利息,接近本金的1/3左右;20年的貸款利息,接近本金的2/3;30年的貸款利息,本息接近相等。”清遠某銀行房貸部負責人對記者分析道,“使用等額本息還款法,進入還款階段中期後,每月還款額中本金佔大部分,利息所佔比例偏小,而且越到中後期利息所佔比例會起來越小,因此中後期所還房貸貸基本上都是償還本金,實際能夠節省的利息很有限,因此不必提前還貸。其次是使用等額本金還款法,當還款期已經達到1/3以後,在月供構成中,本金開始多於利息,如果這個時候進行提前還款,那麼所償還的部分其實更多的是本金,這樣也不利於節省利息。”
與此相對應的是,如果還款剛剛開始,在連續加息的情況下,如果有經濟能力就應該考慮提前還貸。
南方日報記者張俊
-加息影響
短期理財產品收益率水漲船高
存款利率提高,也逼着其他理財產品的預期收益率提高。記者從廣發行清遠支行了解到,該行一些新的理財產品的預期收益率將比起以前有0.5個百分點的提高。 樓市需求受限持續加息將帶來房貸利率的提升,償還成本也勢必提高,這將在一定程度上增加購房者的還貸壓力。
清遠某樓盤營銷部經理告訴記者,加息一方面會增加還款的壓力,另一方面也會提升儲戶利息收入,最終會削弱房產的投資品屬性,直接對房地產市場產生顯著影響。
-房貸問答
問題1:具體有哪些提前還貸方式?
解答:不同的銀行有不同的提前還貸方式,記者瞭解到,清遠大部分銀行可提供兩類還貸方式,即全部提前還貸和部分提前還貸兩類。專家介紹,提前全部還貸從理論上而言,利息支出是最少的,但是需要還款人有足夠的經濟實力,不太適合大多數人。
部分提前還貸無疑是大多數房貸族們可以接受的方式。
部分還貸方法中,還貸後是月供額和剩餘還款時間不變還是縮短,對此進行組合可衍生出不同的部分還貸方式。具體來說有三種,分別爲部分提前還款後,剩餘的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短;部分提前還款,剩餘的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變;部分提前還款,剩餘的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短。
專家建議道,在選擇還款方式之前,市民應計算出不同方式下的還貸結果後,並結合經濟實力、時間跨度、機會成本來確定適合自己的最佳方式。
問題2:加息前後辦理的房貸利率,是加息前的利率還是加息後的利率?
解答:記者瞭解到,4月6日央行加息前後,各銀行有不少正在辦理房貸的客戶諮詢,升利率房貸利息怎麼算。據記者調查瞭解,大部分銀行都是以放款時間爲節點,即凡是4月6日加息前未放款的客戶,一律按加息後6.8%的新利率執行。只有個別銀行是以批貸時間爲節點,在4月6日加息前已收到銀行批貸通知的借款人按照舊利率執行,未收到銀行批貸通知的借款人按照新利率執行。
問題3:已辦房貸會馬上執行新利率嗎?
解答:一些不瞭解情況的清遠市民對新利率產生了惶恐,以爲利率升後馬上執行,其實不然。對於已還貸的房貸客戶,利率的調整一般分別次年調整、籤合同一年後調整和次月調整。次年調整,即是次年1月1日起開始執行實時利率;籤合同一年後調整,是以籤合同時間計算,一年後再調整,如2011年5月簽訂的借款合同,房款利率到明年的5月份纔會調整利率。次月調整,即加息後下一個月調整。
以上三種方式會在借貸合同中標明。專家表示,對於加息,還貸人不必驚慌,首先應明確合同中約定的調息方式,再作還貸打算。
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