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從2010年下半年開始,中國人民銀行加息的聲音不絕於耳。2010年10月20日、12月26日、2011年2月9日、4月6日,中國人民銀行分別四次上調存款準備金率,一年期存、貸款基準利率從2.25和5.31升至3.25和6.31,一年期以外各種存、貸款基準利率亦有所上升。
加息通道已經開啓。政策上數字的變動,會影響到每個人錢袋子的鼓與癟。存貸款利率的升降對生活的影響,早已經超脫了存貸款一年多收益或多支出多少錢的簡單層面,利率的升降已經成爲其他投資理財收益率的參照物,房貸利率、公積金房貸利率、金融理財產品收益率等,均因利率的改變而改變。 房貸利息水漲船高一次次漲息的政策,一次次觸動着房奴們的神經。以清遠房貸情況來看,房貸時間多爲5年期以上,而這次加息中,五年期以上的貸款基準利率由之前的6.6%上升至6.8%,公積金也提升至4.7%,上升0.2個百分點。
貸款利率的升高意味着利息的增多。80後房奴小黃坐不住了。小黃在清遠郊區買了一套房子,夫妻倆貸了23萬元,還款時間15年。升了利息的第二日,小黃夫婦就趕忙到銀行房貸部門,諮詢升息後對他們錢袋子的影響。工作人員通過房貸計算器,幫他算出了加息前後的差別。由於小黃是去年申請的銀行貸款,利率應爲2010年12月26的利率計算(因爲小黃選擇的是利率次年調整,2010年的貸款到2011年後利率變成2011年的實時利率),23萬15年還清每月月供需1991元,支付總利息12.8萬元,而如果按照2011年4月6日6.8%的五年期貸款利率計算,23萬15年還清每月需支付2041元,15年共支付13.7萬元,多支付約9000元的利息,平均每月多支付50元。
記者從清遠各大銀行的房貸部門瞭解到,最近四次加息以來,銀行諮詢提前還貸的人略有增多,四次提息後疊加的諮詢人數增長比較明顯。廣發行清遠支行高翔經理表示,廣發行諮詢提前還款的人數較加息前有2%—3%的增長,提前還款的人數也有增多。
高經理表示,目前,以清遠的房價水平,加息後比加息前多交1萬—5萬元利息不等,而在廣州等高房價地方,因利率增高而導致的多支出利息(以100萬元房貸30年計算)可達10萬元,因此,對於清遠地區,提前還貸可以省下的利息數額在一定範圍內,是否提前還貸因人而異。 加息預期還將繼續提前還款的前提是利息居高不下,並且會不斷上漲,房貸者的利息支出不斷增加。如果人們提前還了貸款後,利息不變或有所降低,那提前還貸就會適得其反。
利率還會上調嗎?對於這一問題,市民和專家的意見竟然是出奇的一致。清遠市財貿系統的一位職工認爲,物價漲得這麼厲害,存款利率不漲,錢放在銀行就是貶值,貸款利率不升,銀行把款貸給我們回款後也將貶值,所以利率升是大勢所趨。
清遠某銀行理財師黎先生給出了更爲宏觀的解釋。他分析道,首先,國家宏觀調控層面自去年10月份已進入了偏緊的貨幣政策渠道。CPI不斷上漲,房價居高不下,社會閒散熱錢較多,經濟過熱增長,而加息是收緊貨幣流動性、減少樓市投機性、對衝CPI上升的靈丹妙藥,因此,中國人民銀行自去年10月起改變自金融危機以來連續兩年的減息措施,連續四次加息以給過熱的經濟勢頭降溫。從目前CPI、樓價、流動性過剩來看,這一輪的加息僅僅是個開始,持續性的加息會一直延續下去。
有數據顯示,2011年2月份CPI同比增長4.9%,高於市場預期,3月CPI數據未公佈,但預計十分嚴峻,有機構估算在5.3%-5.4%,而存款利率最高的5年期才5.25%,佔存款大部分的三年期及以內存款最高利率也只有4.75%,因此,加息還有一定空間。
新浪網在4月6日加息後,對300餘名網友進行了問卷調查,結果顯示,有超七成網友認爲央行再次加息是爲了收緊流動性,抑制通貨膨脹;超四成網友認爲此次加息對樓市影響不大、房價逐步下降但下跌幅度不大;超三成網友認爲此次加息對還貸影響很大;近八成網友認爲2011年央行還將繼續加息。 不必調息就急於還款加息的預期催促着人們儘快還款。廣發行清遠支行高翔經理認爲,提前還款因人而異。
目前,銀行可爲市民辦理的提前還貸方式有全部提前還貸、部分提前還貸、縮短還款年限等幾種方式。記者在調查中發現,提前部分還款的房貸者較多,以上文中小黃夫妻爲例,全部提前還貸一時間沒有足夠的金額,縮短還款年限只會增加以後每個月的月供額,因此,他們打算在房貸還款滿一年後再選擇部分償還提前償還本息,減少以後還款的本金額以減少利息支出量。
在日常業務中,一些剛用貸款購房不久的人加息後急着跑去銀行還貸,結果吃了閉門羹,原來,大部分的房貸還款協議中規定,只有還貸滿了一年後纔可以提前還貸,而且利率調整大部分也是次年調整原則,即使在年中調整了利率,也只會在第二年纔會將還款利率調整到實時利率,本年貸款利率也暫時沿用年初的,因此,高經理建議,在選擇還貸時機上,借款人無需一看到調息就急於馬上還款,而可以選擇在真正調息之前、且滿了一年還款期之後還款即可。
哪些人適合提前還款,哪些不適宜提前還款?高經理建議,總的原則是,還貸是要建立在自己要有閒錢的基礎上。借款人應在提前還貸前最好安排好自己的生活費用支出,不要拆東牆補西牆,到最後還要借錢過生活,這與不提前還房貸結果一樣。
其次,如果有閒錢,還要看拿這筆錢提前還貸划算還是投資其他渠道更划算。目前,清遠市民投資渠道較單一,且房子又是剛性需求,儘早供完樓會減輕全家經濟負擔,因此提前還貸比較科學。而如果房貸者是有經驗的投資者,如果投資者手中持有股票、基金、債券等,收益率高於貸款利率,借款人也完全沒有必要選擇提前還貸,可將資金用於投資。發表評論: |