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2011年第一季度,中國房地產市場不但遭遇房產稅、限購、價格控制等一系列調控政策的強力衝擊,同時又受到了傳統的春節成交淡季的影響。在這種情況下,房企的資金鍊普遍出現緊張狀況,最新的上市房企年報顯示,部分房企的負債率有所提高,資金壓力加大,22家上市房企宣佈不進行分紅。
然而,3月份全國主要城市房價卻並未出現鬆動,相反大多出現均價微漲的局面。新近發佈的房企一季度銷售排行更是顯示,大型房企一季度的交易額猛增,不少房企正試圖以地域佈局調整和產品品種轉型扛過降價壓力。
全國百城住房均價微漲
3月份是京15條全面落實的一個月,受到政策的影響,3月北京樓市出現量價齊跌的局面,下行壓力正在加大。
據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示,截止到3月30日,北京新房成交5385套,同比下降36%;二手房住宅交易總套數爲10493套,雖然環比2月有一定上漲,但是與2009年、2010年同期相比,成交量明顯下降近六成。
值得注意的是,受調控的影響,3月份北京樓市成交價格下滑兩成,降幅之大甚爲少見。
深圳市規劃國土委的數據也顯示,深圳新房成交均價19424元/平方米,環比下降5.65%,同比下跌4.94%。不過,業內人士表示,這其實只是價格較低的深圳關外新房大量成交造成的“虛跌”。而二手房方面,根據深圳中原數據,深圳全市六區成交均價爲每平方米19606元,環比2月上漲0.8%,同比上漲了6.69%。
同樣的情況也出現在廣州。廣州樓市最新數據顯示,廣州上月全市一手樓市成交低迷中略有上升,在全市均價下降的同時,中心六區一手樓房價仍上漲6.5%,達到21969元/平方米。而在長沙這樣的二三線城市,過去的一個月房價非但沒有降,反而大幅上升,網籤均價已從月初的7225元/平方米,漲至目前的9997元/平方米。
4月4日,中國房地產指數系統百城價格指數對外公佈了對100個城市的全樣本調查數據。數據顯示:2011年3月,全國100個城市住宅平均價格較上月(2月)上漲0.59%,其中82個城市價格環比上漲,2個城市與上月持平,16個城市環比下跌。其中北京等大城市全樣本調查數據顯示,除上海環比均價下跌0.02%外,大城市均價都呈現環比上漲,但漲幅都在1%以內。
開發商資金鍊日益趨緊
然而,儘管全國大多數城市均價出現環比微漲局面,但隨着各地房價調控目標出爐後引發的輿論反彈,國務院施壓房價控漲指標,各地樓市依然面臨降價壓力。與此同時,經歷了2010年的積極擴張,再遭遇此後的頻密調控,開發商的負債正在激增。
近日,“招保萬金”四家龍頭房企發佈的年報顯示,其2010年負債合計高達3718.42億元。其中,龍頭萬科負債合計達1610.51億元,同比增長74.68%。據Wind數據的不完全統計,已公佈2010年年報的39家兩市上市房企,負債合計總額高達6435.31億元,較2009年末增長55.12%。
資金鍊趨緊加大了開發商融資需求。據W IND統計,2010年至今,A股有49家地產公司披露增發預案,預計募集資金共約1114.63億元,但整個2010年僅有中弘地產、鳳凰股份兩家地產公司順利成功實施增發,再融資金額同比2009年減少近九成。兩市合計有12家房地產板塊公司增發方案流產。此外,樓市調控還導致多家房企借殼上市的夢想破滅。
房企一季度排名隱現轉型意圖
4月1日,中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發佈《2011年第一季度中國房地產企業銷售排行榜TOP30》。萬科集團以320億元的銷售額位列榜首,恆大集團、萬達集團分別排在第二和第三位。
榜單顯示,銷售金額TOP10榜單和銷售面積TOP10榜單的門檻分別爲88億元和54萬平方米,對比2010年一季度,TOP10企業銷售金額入榜門檻增幅達64%。銷售金額在50億-100億元之間,有9家企業入榜。銷售金額在20億-50億元的企業也擴大至15家,其中20億-30億元企業達8家。
值得關注的是,在嚴厲的限購政策封鎖住宅投資渠道後,商業地產迎來了一輪成交熱潮,而此前加碼商業地產的企業也漸入收穫期。其中,萬達集團憑藉商業地產在全國範圍內的熱銷,以187億元獲得銷售金額季軍位置。而SOHO中國受一季度供應影響未入席榜單,但未來業績值得期待。
與此同時,以萬科集團、綠地集團爲代表的不少以商品住宅開發爲主的企業在加碼商業地產之後,企業業績也得到了提升。其中,萬科集團一季度商業地產貢獻約40億元,佔比達13%;而綠地集團一季度商品房的銷售金額中,商業地產佔比近三成;中糧集團亦憑藉商業地產的因素首次進入銷售金額排行榜前二十。此外,資產重組後,世茂房地產附屬公司世茂股份在商業領域的發展也漸入佳境,一季度銷售金額貢獻率在20%-25%左右。
在悄然轉型的同時,包括引領了2008年樓市降價風潮的萬科在內,中國的一線房地產企業仍然沒有大規模降價促銷的打算。富力地產、合生創展、遠洋地產等淨利潤大幅度增長的房地產企業,均把持有型物業當做了下一階段的新拓展方向,從而規避住宅市場長期調控面臨的政策風險。
記者牛思遠實習生吳城華
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